jueves, 24 de enero de 2019

Qué haría si fuera el Ministro de Vivienda Español

Cuando uno ve los cambios de rumbo y giros de 180 grados que se están produciendo en el entorno legal del sector inmobiliario, la verdad que asusta.

35 días ha durado la última ley que aseguraba ser "la panacea" para reducir los precios del alquiler y que a mi modo de ver, lo único que ha hecho ha sido todo lo contrario.

Será tan difícil escuchar a todas las partes implicadas y hacer algo de consenso? imagino que si cuando nunca se ha hecho.

Por un momento me imagino que me traspasan la "patata caliente" de ser el  Responsable de Vivienda del Gobierno de España (de cualquier color) y aunque hay mucho por desarrollar, estas serían las primeras líneas de actuación  que pondría en marcha:

- Crear autenticas politicas sociales que ofrenzan soluciones reales a la gente en riesgo vulnerabilidad "demostrada", y que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca o el alquiler por una situación sobrevenida. Por ejemplo ayudas al alquiler, mayor stock de vivienda social, etc

- Lucha activa contra las mafias y la okupación ilegal, poniendo en marcha de forma real el deshaucio express para todo tipo de propietarios, protegiendo así la propiedad privada.

- Agilizar los procedimientos de deshucio en caso de impago de alquiler que den a los propietarios la seguridad jurídica de no perder su casa por un largo perido de tiempo.

- Garantía de cobro de rentas en alquileres para particulares para contratos de larga duración (5 años).

- Liberar suelo de forma urgente para promociones tanto en venta como en alquiler y tanto libres como en mayor medida protegidas.

- Acuerdos con promotores y propietarios de suelos urbanizables para agilizar la gestión urbanistica a cambio de promover vivienda asequible en venta y alquiler.

- Incentivar en positivo, con medidas tributarias que garanticen la neutralidad fiscal en la rehabilitación  y en la promoción residencial destinada al alquiler.

- Mayor control en  alquileres y ventas de VPO, llegando incluso a la posibilidad de perdida de la vivienda a los que alquilen o vendan por encima del precio máximo legal.

En definitiva:

- Aumentar el stock dando una mayor protección a los actuales propietarios de miles de viviendas vacías para que salgan al mercado de alquiler.
- Promover vivienda asequible.
- Controlar mafias y  "jetas" en okupaciones ilegales.
- Dar respuesta real a la gente que lo necesita economicamente

Creo que son medidas complejas muchas de ellas, pero necesarias para responder a la actual situación. 

Es necesario contar con un mercado inmobiliario sano, alejado de los puros especuladores caza chollos, aunque si abierto a los inversores que buscan rentabilidades razonables y que pueden potenciar un mercado en alquiler sostenible.

Espero que sirva de ayuda a alguna cabeza pensante.

Un saludo



Alejandro Sancho




miércoles, 23 de enero de 2019

Las impactantes e innovadoras visitas 3D de Aedas Homes


Hoy hemos estado en la gran promotora Aedas Home, tomando contacto en primicia con su proyecto Live, la primera plataforma para visitar en directo viviendas de sus promociones de obra nueva.

Esta nueva e innovadora plataforma, permite conectarse con un asesor comercial pinchando en un simple enlace que te envían, y visitar el inmueble tanto exterior como interiormente, con una calidad de imagen impresionante, que hacen del entorno una completa realidad virtual. En el recorrido puedes ver hasta el más mínimo detalle, distribuciones, calidades, vistas, etc  y preguntar cualquier duda a tu asesor que recorre la vivienda contigo como si estuvieras allí mismo

Lo más impactante no sólo es ver un piso absolutamente real cuando todavía no se ha contruido, es la posibilidad de cambiar de entorno exterior a interior o de vivienda de forma inmediata, no estando limitado a dar un salto incluso de provincia y realizar visitas de varias promociones ubicadas lejos unas de otras.

Sin duda es un salto cualitativo, que acerca al comprador a un mayor conocimiento de la vivienda cuando es dificil visitar por distancia. Es ideal para compradores de fuera de España, pero creo que será ideal en breve para visitar varias promociones en una mañana, desde el salón de tu casa, en tu entorno familiar y pudiendo conectar desde el PC, móvil o tablet y acercarte vertiginosamente al momento de compra, ahorrando tiempo y dinero al comprador.

En definitiva si el comprador no puede visitar la vivienda, te llevan la vivienda al salón de tu casa.


Sin duda una gran apuesta que pegará fuerte en el sector al ser los primeros.

Felicidades a Javier Sánchez CMO de Aedas Homes y a José Luis Leirós, Director de Innovación y responsable del proyecto.

Cómo no, gracias también a María Martínez Mosquera Brand Marketing Manager y ex compi en idealista.com y a Jorge Salido Cobo de comunicación por la super interesante invitación.

Para que os hagáis un idea os adjunto un video explicativo:  ALUCINANTE, no os lo perdais!







Espero os haya guste!


Un saludo


Alejandro Sancho





Acerca de AEDAS Homes:

La promotora AEDAS Homes debutó en el parqué de la Bolsa de Madrid el 20 de octubre de 2017 con una capitalización bursátil superior a los 1.500 millones de euros y es un referente del sector a nivel nacional. La compañía juega un papel destacado en la nueva etapa del sector inmobiliario español, un ciclo que debe estar marcado por la profesionalidad y el rigor.

AEDAS Homes dispone de una cartera de suelo residencial finalista de más de 1,5 millones de metros cuadrados (el banco de suelo de mayor calidad de España, según los analistas). Una superficie para desarrollar más de 14.500 viviendas en las áreas clave del país y su entorno, tanto a nivel inmobiliario como económico: Centro, Cataluña, Levante y Baleares, Andalucía y Costa del Sol.

martes, 22 de enero de 2019

Entrevista sobre Okupación Ilegal


Buenos días,

Adjunto entrevista en la que opino sobre la situación Okupa en estos momentos y la situación actual de indefensión que tienen bancos y fondos con la nueva ley de deshaucio expres.


Aunque no aparezca en la entrevista, también opino que hay gente con grandes necesidades reales, en situaciones críticas y por las que estamos buscando soluciones sociales y parando o retrasando deshaucios. No todo son mafias y no existe soluciones desde el estado que ampare estas situaciones.





Un saludo

Alejandro Sancho

domingo, 30 de diciembre de 2018

Los fondos que invierten en inmobiliario son verdaderos Buitres?



A mi no me gusta generalizar y por esa razón llamar “Buitres” a los fondos que invierten en inmobiliario, suele venir de gente que no conoce el funcionamiento de este sector.
 
En primer lugar, gracias a estos fondos los bancos han conseguido remontar y sanear sus balances y disponer de las necesidades de capital exigidas en la UE (acuerdo de Basilea III), al hacer caja de forma rápida. Esto nos ha permitido tener una banca saneada indispensable para abordar la recuperación como la estamos abordando.

Es curioso, escuchar continuamente que este tipo de fondos compran con descuentos del 80-90%, cuando los descuentos sobre el valor real son muchísimo más pequeños y tendrán después que asumir cargas anteriores como IBI´s, deudas con la comunidad, basuras, seguros, abogados, marketing…. Y una larga lista de gastos que una vez descontados se quedan en rentabilidades discretas.

Hay veces que se compra la deuda con un 70% de descuento, y esta deuda está garantizada con una casa que ha bajado con la crisis el 40%, con lo que el descuento real pasa a ser equivalente a un 30%... ahora descuenta los gastos comentados anteriormente y verás que posiblemente ninguno de los que estamos leyendo esto, compraría a ese precio y con ese margen de retorno de una en una. Pues imaginad un paquete de miles de hipotecas, de las cuales no sabes  la situación legal, estado del inmueble, si están okupados ilegalmente o vandalizados por completo.

Además estás ventas se realizan por lo general en procesos subastados, o lo es lo mismo, en procesos en los que están invitados multitud de fondos y que por lo general, compra el que más paga. Son muchos los casos en los que fondos están dispuestos a sobrepagar para entrar en España y empezar a tener inmuebles aquí o para alcanzar ahorros por economías de escala, ya sabiendo que las rentabilidades serán aún más pequeñas.

Por otra parte, a un banco le es complicado aplicar quitas sobre la deuda para evitar el tan temido "efecto contagio": Si un amigo que tiene una hipoteca en un gran banco dice que no puede pagar y le perdonan un 30% y yo tengo la hipoteca en el mismo banco, tendré tentaciones de decir que tampoco puedo pagar. Los fondos están más abiertos a hacer quitas, daciones en pago o ventas consensuadas con el deudor para eliminar parte o toda la deuda, siempre que se haya comprado pensando en esta estrategia y se pueda gestionar rápido la venta.

Cuando sumas todo esto, te das cuenta que el apodo "Buitre" en la mayor parte de los casos no es correcto… tal vez oportunistas?. Deberíamos de plantearnos cual sería la situación de la banca, y por lo tanto de España, si no hubieran aparecido este tipo de fondos que son los que realmente han ayudado a desapalancar la economía y rescatar a algunos bancos.

Yo si tengo claro que si algún día no puedo pagar mi hipoteca, rezaré para que mi banco haya vendido la hipoteca y esté en manos de un fondo de este tipo.

Espero haber despajado alguna duda.

Un saludo y Feliz 2019

Alejandro Sancho

martes, 4 de diciembre de 2018

Por qué han subido tanto los alquileres en ciertas zonas?

Desde siempre, las noticias sensacionalistas tienen más audiencia que la realidad y por eso caemos muchas veces en la tentación de hacer crecer determinados problemas.

Hace años, entre otras cosas, fui uno de los portavoces del portal idealista.com y en ese periodo me toco hacer unas 1.000 entrevistas con medios para hablar de la evolución de los precios de la vivienda. En gran porcentaje el entrevistador solamente buscaba el dato sensacionalista, dejando de lado el resto de la noticia.

 Ahora con el aquiler todo el mundo echa la culpa al alquiler vacacional, y los ayuntamientos lanzan propuestas para acabar con esta "lacra imparable".

Pero, el porcentaje de pisos vacacionales es suficiente para hacer variar los precios?

Si miramos la parte de Madrid donde más inmuebles vacacionales hay (centro, chueca, etc) no llega al 5% de todos los alquileres, aquí si es posible que "algo" esté influyendo.

Si miramos a nivel nacional, no llega al 0,5% del total de alquileres.

De verdad que pensamos que esta es la razón de la subida? Analicemos otros parametros que pienso son mucho más relevantes:


Por parte de la demanda de alquiler:


- Mucha gente ha sido expulsada del mercado de compra de vivienda y sólo puede acceder al alquiler, por lo que hace subir la demanda de vivienda de alquiler.

- Aunque España es un pais de propietarios, los jóvenes empiezan a creer en el alquiler y esto hace incrementar la demanda de alquileres también.



Por parte de la oferta de Alquiler:

- Escasez de nueva vivienda, para mi el principal problema. En ciudades como Madrid, se ha agotado por completo la venta de obra nueva terminada, y siguen siendo escasas las licencias de nuevas promociones ante la falta absoluta de suelo disponoible. Aumentar el stock de este tipo de vivienda, liberando suelo por parte de los ayuntamientos para vivienda de protección oficial, o incluso de vivienda protegida en alquiler, aliviaría bastante el problema.

- Si eres propietario de un inmueble, te lo piensas muy mucho antes de sacarlo en alquiler por los evidentes riesgos de que impaguen o destrocen el inmueble. Si además el compromiso es de 5 años en lugar de 3, te dará aún más miedo ya que implica no poder disponer de la inversión durante un periodo más largo. Dar una mayor seguridad al propietario en los contratos de alquiler, haría aflorar  miles y miles de viendas que en la actualidad se encuentran vacías.

- Actalmente vivo en una vivienda de alquiler y cuando buscaba, me encontraba con viviendas que son de protección oficial, que sus propietarios han recibido ayudas y que se alquilan sin control muy por encima del precio permitido. Un mayor control sobre estas viviendas ayudaría a reducir el precio.



Resumiendo:

El mercado de la vivienda es un mercado más, que se rige por la ley de la oferta y la demanda y en el que hay conseguir equilibrar ambas sin imposiciones ni intervenciones.

Por otra parte, ya estamos viendo que limitar el uso de los apartamentos vacacionales hace subir el precio de los hoteles, al existir menos competencia, y esto supone limitar la llegada de turistas y el gasto que realizan en la zona estos turistas.

En resumen, mi opinión es que los apartamentos turisticos tienen que estar regulados y controlados para que paguen impuestos por la actividad y cumplan la normativa vigente, pero su reducción o casi eliminación tendrá consecuencias colaterales y no conseguirá reducir el precio del alquiler.

Una vez más es mi visión personal y espero haber aportado ideas.


Un saludo


Alejandro Sancho