miércoles, 5 de marzo de 2014

Hay apetito de compra en el sector inmobiliario español?

Desde mi posición en Copernicus,  tengo el privilegio de estar sentado con gran parte de la banca, con muchos de los grandes fondos de inversión oportunistas internacionales y con las llamadas Big Four, o cuatro grandes consultoras que organizan los grandes procesos de venta.

El escenario está claro: los bancos quieren deshacerse de un buen volumen de viviendas por esta vía en este año, los grandes fondos tienen un apetito voraz por comprar el mayor número de casas posible y las grandes consultoras se han vuelto unas especialistas en organizar este tipo de procesos que más parecen una subasta en formato romería.

Entonces, por qué no se han cruzado más operaciones a día de hoy?

Los Bancos han cumplido a rajatabla y  escrupulosamente con el calendario de provisiones que les impone la ley Guindos. Osea, tienen ya  provisionado el 50% de los activos y contabilizado como perdidas. Es suficiente? claramente no. Teniendo en cuenta que los valores de adquisición son elevados y que el mercado ha caído estrepitosamente en algunas zonas, nos encontramos que los valores en libros de muchos inmuebles está aún muy por encima del valor de mercado a día de hoy.

Cuando un fondo hace una oferta para comprar una cartera de "x" mil viviendas necesita poder ponerlas a la venta a un precio de derribo para venderlas lo antes posible y además obtener retornos bastante más elevados que en mercados tradicionales. Esto hace que necesiten tasas de descuento de entre el 30 y el 50% sobre el valor de mercado actual.

Pongamos un ejemplo:

Imaginad una caretra de 3.000 viviendas en la que en la vivienda media  el valor de adquisición en la adjudicación  para el banco fue de 120.000€ y tiene ya llevado a perdidas 60.000€ (50% según  ley Guindos). Esa casa ahora mismo se está cerrando la venta en 50.000€. Si el fondo necesita un 40% de descuento, el banco se tendría que imputar una perdida de 30.000€ por vivienda vendida y de 90 millones si lo extrapolamos a 3.000 viviendas. Si cualquier banco mediano o pequeño se imputa una perdida de golpe de este tamaño, tendría serios problemas con su viabilidad.


Por lo tanto, como  hay ganas de vender y apetito por comprar,  y las cartas están encima de la mesa, este año se cruzarán grandes operaciones por los bancos que tengan cuentas de resultados saneadas y capaces de aguantar esos embistes, operaciones a las que acudirán todos los grandes fondos oportunistas y que luego saldrán en prensa. Por otra parte se harán muchas ventas (que ya están en marcha), de pequeñas operaciones con ticket medio de entre 10 y 50 millones € de importe y que se cruzarán en bilateral (banco - fondo) con un intermediario que asesore en la operación.

Está claro que el 2014-2015 será un periodo caliente en este sector y que hará que en ciertas zonas el precio de la vivienda vuelva a registrar caidas por las ventas agresivas de estos fondos.

Un saludo

As























jueves, 13 de febrero de 2014

Qué documentación debo tener en cuenta al comprar una casa?



A la hora de comprar una vivienda tenemos que tener en cuenta todo el papeleo que necesitamos para proceder a la compra evidando todo tipo de problemas.

Si compramos una vivienda de 2ª mano tendremos que revisar:

1. Título de propiedad del transmitente. 

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana). 

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. 

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad). 

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc. 

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años. 



Si por el contrario compras una vivienda de obra nueva, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal. Los documentos serían:

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc. 

4. Memoria de calidades.
 
5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
 
6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...). 


Espero sea de ayuda

As

martes, 24 de diciembre de 2013

Reordenación bancaria, el antes y el después del mapa de entidades financieras en España

A día de hoy resulta muy difícil saber el origen de los nuevos bancos, nombres con los q todavía no estamos acostumbrados a convivir. Nos perdemos hasta los que estamos todo el día sentados con ellos. Nuevos bancos a los que se les hace necesario un Special Servicer para aglutinar la suma de diferentes sistemas de gestión.

Este resumen puede ayudar a entenderlo.

Un saludo
As

lunes, 23 de diciembre de 2013

Qué tipo de activos hay en la Sareb?


Mucha gente se pregunta  qué compone la Sareb, qué tipo de activos hay traspasados desde las entidades cedentes y cuantos inmuebles y créditos hay cedidos a este "banco malo".

He encontrado esta imagen que puede resumir esta duda  a grandes rasgos.

Espero que sea útil

Un saludo

As


jueves, 21 de noviembre de 2013

Alejandro Malagón se incorpora como nuevo socio de Copernicus

Desde hace unos días Alejandro Malagón se ha incorporado como nuevo socio y Vicepresidente de Copernicus, para hacerse cargo de la división de Commercial Real Estate, dándonos acceso al mercado de Centros Comerciales (muchos quebrados y en la actualidad en manos de los bancos e intentando encontrar comprador), Hoteles, Oficinas, locales comerciales, etc

La extensa experiencia de Alejandro Malagón se basan en  más de 30 años  le convierten en uno de los mayores referentes en el sector de Commercial Real Estate y por supuesto refuerza el equipo directivo de Copernicus. Le avala la creación como único socio fundador en Icopsa, además de haber participado activamente en grandes proyectos entre los que se encuentran la promoción y/o gestión de más de 180 centros comerciales en España como La vaguada o Parquesur en Madrid, el desarrollo de todas las tiendas de Aldeasa a nivel global o un gran número de McDonalds.

El organigrama de Copernicus queda a día de hoy de la siguiente manera:




 Esperamos seguir manteniendo el imprtante ritmo de crecimiento que llevamos desde el inicio de para convertir a Copernicus en el Special Servicer de referencia en España.


Un saludo


As