miércoles, 16 de julio de 2014

Buscamos carteras de activos inmobiliarios

En Copernicus Servicing, tenemos mandatos de diferentes grandes fondos internacionales e inversores de distintos tamaños para la búsqueda, valoración, due diligence y adquisición de carteras de inmuebles en el territorio español.

Qué estamos buscando?

Producto residencial:

- Carteras de viviendas a ser posible obra nueva finalizada o a más del 80%

- También paquetes distress  de 2º mano, no sub prime

- Vivienda en alquiler

- Suelos en zonas prime

- Zonas preferentes: Costa del sol, levante, baleares y también centro de madrid y barcelona


Producto Commercial Real Estate:

- Centros comerciales

- Hoteles

- Plataformas logísticas

- Edificios de oficinas en rentabilidad


Carteras de créditos:

- Carteras NPL secured con  colateral activo residencial
- Judicializados o sin judicializar


Valores:

- Ticket mínimo de inversión de 10 millones €, no hay máximo
- El Business Plan  tiene que soportar TIR propias de operaciones distress


En todas las carteras que nos entren se realizará una primera valoración estadística para ver si cuadran las posibles posiciones y así evitar perdidas de tiempo a ambas partes.

Posteriormente se realizarán valoración desktop. Si hay posibilidad se realizará un oferta no vinculante (NBO) por la cartera, que será confirmada con la oferta vinculante (BO) después de la realización de la correspondiente Due Diligence (DD).

Tenemos inversores interesados en el corto plazo y otros interesados en medio plazo con opciones de alquiler (6-8 años)

En promotores estamos negociando quitas con las entidades.


Cualquier propuesta la podéis remitir a:

alejandro.sancho@copernicus.es o al teléfono 619.00.5127

Espero vuestras propuestas

Un saludo


As



miércoles, 21 de mayo de 2014

Habrá saturación en venta de carteras inmobiliarias en España?

Este año se espera que salgan al mercado unas 20-24 carteras en procesos subastados organizados por las Big Four (principalmente Price, kpmg, deloitte y n+1), de las cuales muchas de llas llevan un fuerte componente inmobiliario,  además de las operaciones de ventas de carteras inmobiliarias más pequeñas que se realicen en bilateral (entidad vendedora con el fondo en directo).

Además de las pequeñas (pequeñas hablo del entorno a 1.000 millones de €) han copado todo el trabajo de Fondos y Servicers dos carteras: Octopus y Hércules

Octopus, la cartera a la venta de EuroHypo con 5 "Billions" en activos y en la que el Banco Santander por primera vez ha entrado a competir de la mano de Apollo, viejos conocidos ya que le vendió Altamira (su servicer) hace unos meses. Parece que el otro fondo mejor posionado y que muchos ya dan por ganador es LoneStar.

Hércules, la cartera  de créditos problemáticos de Caixa Catalunya que el Frob quiere liquidar antes de vender la entidad. Cuenta con 7,2 "Billions" en créditos PL (de los que están al día en pagos aunque puede existir refinanciación) SP (los que están en hasta 90 días de mora) y NPL (han dejado de pagar hace más de 90 días). 

 Estas dos carteras están haciendo que los grandes fondos echen toda la carne en el asador y dejen otros proyectos menores. Incluso las grandes consultoras han aplazado  otros procesos menosres ya que los grandes fondos no iban a acudir por sobrecarga. Así que ahora que en unos días ternina Octopus y en unas semanas Hercules, empezarán a salir en cadena todos, incluso llegandose a pisar los unos con los otros cuando nop sean demasiado grandes.

Las dudas que surgen son:

¿Hay capacidad en España para valorar todas esas cartras que vienen? Hay empresas en españa con la capacidad de valorar todos estos procesos? Los graandes fondos tienen en España una pequeña estructura y tienen que apoyarse en servicer como nosotros    Somos pocos con esa capacidad y mucho lo que se viene encima y trabajar con un fondo en un proceso te elimina para trabajar con el resto.

¿Tienen dinero suficiente los fondos para absorver toda esta avalancha? Os aseguro que hay fondos que ellos solos podrían comprar toda la deuda inmobiliaria de este pais si se lo proponen, así que en eso no hay duda.

¿Hay capacidad de servicing para luego gestionar esas compras? Como he comentado los fondos tienen pequeñas estructuras en España, incluso no tienen en algunos casos ni oficina, y seremos los servicer los que demos ese servicio y aunque no sosmo muchos si tenemos una capacidad de crecimiento brutal y por lo tanto capacidad para absorver la que se nos viene encima.

La venta de carteras tiene una ventana limitada en tiempo y esperamos se resuelva entre este año y el que viene en su mayor parte.

Un saludo

AS






viernes, 25 de abril de 2014

inmoactualidad.com y solovivienda.com ya son realidad

Aunque en versiones muy preliminares ya tenemos subidas nuestras dos web del mercado inmobiliario que lanzamos desde copernicus.

www.inmoactualidad.com es un blog que lleva un tiempo funcionando y que cuenta con una cuenta de twitter activa desde hace años que va informando de todo aquello que sucede en el sector y que tienen más de 5000 followers, principalmente gente vincualda a temas  inmobiliarios.

Queremos que sea una referencia en noticias del sector y estamos encantados de recibir artículos o propuestas de contenidos que parezcan interesantes.

Esperamos que poco a poco vaya creciendo y posicionándose.





www.solovivienda.com es un portal inmobiliario y es nuestra última apuesta. Aquí tendremos de momento producto sólo de profesionales. Nos queda añadir muchas cosas todavía pero hemos querido subirlo para que vaya ganando posiciones en nuestro querido buscador favorito.



Espero que os gusten ambas propuestas y estaremos encantados de recibir sugerencias.

Un saludo


As

miércoles, 5 de marzo de 2014

Hay apetito de compra en el sector inmobiliario español?

Desde mi posición en Copernicus,  tengo el privilegio de estar sentado con gran parte de la banca, con muchos de los grandes fondos de inversión oportunistas internacionales y con las llamadas Big Four, o cuatro grandes consultoras que organizan los grandes procesos de venta.

El escenario está claro: los bancos quieren deshacerse de un buen volumen de viviendas por esta vía en este año, los grandes fondos tienen un apetito voraz por comprar el mayor número de casas posible y las grandes consultoras se han vuelto unas especialistas en organizar este tipo de procesos que más parecen una subasta en formato romería.

Entonces, por qué no se han cruzado más operaciones a día de hoy?

Los Bancos han cumplido a rajatabla y  escrupulosamente con el calendario de provisiones que les impone la ley Guindos. Osea, tienen ya  provisionado el 50% de los activos y contabilizado como perdidas. Es suficiente? claramente no. Teniendo en cuenta que los valores de adquisición son elevados y que el mercado ha caído estrepitosamente en algunas zonas, nos encontramos que los valores en libros de muchos inmuebles está aún muy por encima del valor de mercado a día de hoy.

Cuando un fondo hace una oferta para comprar una cartera de "x" mil viviendas necesita poder ponerlas a la venta a un precio de derribo para venderlas lo antes posible y además obtener retornos bastante más elevados que en mercados tradicionales. Esto hace que necesiten tasas de descuento de entre el 30 y el 50% sobre el valor de mercado actual.

Pongamos un ejemplo:

Imaginad una caretra de 3.000 viviendas en la que en la vivienda media  el valor de adquisición en la adjudicación  para el banco fue de 120.000€ y tiene ya llevado a perdidas 60.000€ (50% según  ley Guindos). Esa casa ahora mismo se está cerrando la venta en 50.000€. Si el fondo necesita un 40% de descuento, el banco se tendría que imputar una perdida de 30.000€ por vivienda vendida y de 90 millones si lo extrapolamos a 3.000 viviendas. Si cualquier banco mediano o pequeño se imputa una perdida de golpe de este tamaño, tendría serios problemas con su viabilidad.


Por lo tanto, como  hay ganas de vender y apetito por comprar,  y las cartas están encima de la mesa, este año se cruzarán grandes operaciones por los bancos que tengan cuentas de resultados saneadas y capaces de aguantar esos embistes, operaciones a las que acudirán todos los grandes fondos oportunistas y que luego saldrán en prensa. Por otra parte se harán muchas ventas (que ya están en marcha), de pequeñas operaciones con ticket medio de entre 10 y 50 millones € de importe y que se cruzarán en bilateral (banco - fondo) con un intermediario que asesore en la operación.

Está claro que el 2014-2015 será un periodo caliente en este sector y que hará que en ciertas zonas el precio de la vivienda vuelva a registrar caidas por las ventas agresivas de estos fondos.

Un saludo

As























jueves, 13 de febrero de 2014

Qué documentación debo tener en cuenta al comprar una casa?



A la hora de comprar una vivienda tenemos que tener en cuenta todo el papeleo que necesitamos para proceder a la compra evidando todo tipo de problemas.

Si compramos una vivienda de 2ª mano tendremos que revisar:

1. Título de propiedad del transmitente. 

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana). 

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. 

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad). 

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc. 

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años. 



Si por el contrario compras una vivienda de obra nueva, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal. Los documentos serían:

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc. 

4. Memoria de calidades.
 
5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
 
6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...). 


Espero sea de ayuda

As