martes, 14 de diciembre de 2010

El Gobierno facilitará a los extranjeros la adquisición de inmuebles

Uno de los grandes nichos de mercado que nos puede ayudar a salir de la crisis es el mercado internacional. Parace que el gobierno creará una comisión para elaborar estrategias y paquetes de viviendas y suelo destinados a este mercado.

El Gobierno se ha fijado un claro objetivo en materia inmobiliaria: reducir cuanto antes el excedente de inmuebles. Por ello, el ministro de Fomento, José Blanco, ha anunciado la creación de una Comisión, que se encargará de elaborar paquetes de viviendas para comercializar en el extranjero.


Esta decisión se ha visto motivada por las últimas cifras. Ante el descenso de los precios, han sido muchos los extranjeros que han visto que el momento actual era idóneo para adquirir una vivienda en España, incrementándose la compraventa por parte de foráneos en un 46%.

Así, la nueva comisión, que se reunirá por primera vez el próximo mes de enero, tendrá como objetivo compartir estrategias para elaborar paquetes de viviendas y suelo, que posteriormente serán ofertados al mercado internacional. El equipo estará formado por responsables de los sectores inmobiliario y financiero y será de carácter permanente.

Además, José Blanco ha informado de que se tomarán medidas para reforzar la seguridad jurídica de aquellos que compran una vivienda, con el fin de inspirar una mayor confianza por parte de los posibles compradores.

miércoles, 1 de diciembre de 2010

MLS ¿la salvación del sector inmobiliario? compartir o morir

Poco a poco en España van calando unas siglas hasta ahora desconocidas: MLS procedentes el inglés Multiple Listing System o Multiple Listing Service. En resumen, asociarse de una manera eficaz un número de agencias para compartir negocio y crecer.

En épocas de crisis, todos tenemos que agudizar el ingenio y recurrir a nuevas formas de hacer negocio, y especailmente en el sector inmobiliario dada la crisis.

El tiempo en el que cada pequeña agencia podía hacer negocio por si misma ha terminado. O tienes músculo económico para crecer o mejor que optimices tus recursos uniéndote a tus compañeros de la zona, organizando acciones conjuntas. Puedes verlos como tus aliados o como tus competidores, tu decides.

Hay empresas que se están convirtiendo en verdaderos profesionales de incentivar y montar el sistema necesario para crear una MLS. Este es el caso del portal inmobiliario urbaniza , con César Villasante a su cabeza. Un ejemplo claro de éxitosa MLS  montada con la ayuda de este portal es afilia en Cantabria: una red de agencias que comparte un gran volumen de producto en cantabria

Si te pones en el "pellejo" de un comprador que está entrando a una inmobiliria, ¿qué te gustaría encontrar? por lógica una variedad de viendas que se ajusten a tus necesidades dónde poder elegir. Eso hoy en día se convierte en  imposible si no estas asociado con tu "competencia" y los conviertes en tus aliados

Una intranet bien diseñada donde se disponga de toda la información con mucho nivel de detalle de los inmuebles a comercializar por los asociados, unas claras reglas del juego aceptadas por todos los integrantes, una radio acotado de acción (ciudad, comarca, provincia...), un plan de comunicación a los posibles compradores de forma conjunta y una buena web pública son los ingredientes fundamentales.

sin duda y a día de hoy, compartir y crecer o tener muchas posibilidades de morir

un saludo


as



lunes, 8 de noviembre de 2010

Estrategia a seguir en portales inmobilairios internacionales

La verdad es que el mercado inversor ha estado durante mucho tiempo ausente por completo del panorama español. Hoy, y poco a poco, parece que volvemos a tener inversores dispuestos a apostar de nuevo por este mercado, desde el pequeño inversor a los grandes inversores pasando por los famosos "family office" que tanto están dando que hablar.

Lo bueno que tiene interner es que todo es medible y que podemos analizar hasta el último céntimo que invertimos. La duda es dónde probamos, dónde invertimos nuestros preciados euros con posibilidad de atraer de forma real ventas. Pues ahí van mis consejos:

"En Alemania"

Uno de los mercados a los que más le atrae el mercado español es sin duda el alemán y su líder indiscutible es inmobilien scout

Este portal fundado hace más de una década y propiedad en la actualidad y en su mayor parte por el grupo scout24, es el líder absoluto de este mercado. Cuenta con 1,5 millones de inmuebles repartidos por medio mundo y ya se acerca a los 1.000 millones de páginas vistas. Datos que asombran por su magnitud, nada comparable a cualquier portal español.

Es imprescindible tener el comentario comercial en inglés y muy deseable en alemán, tener fotos de alta calidad y ser capaces de atender vía teléfono y mail en estos idiomas.




"En el Reino Unido"

Otro de los paises destacados en la compra de inmuebles en nuestro país. Aquí también cuentan con un líder indiscutible y este es rightmove


Operando en el mercado desde el año 2000, cuenta con una penetración de mercado de más del 80% en el reino unido. casi 500 millones de páginas vistas y cerca de 1,5 millones de inmuebles son sus cartas de presentación.

Es imprescindible tener el comentario comercial en inglés, tener fotos de alta calidad y ser capaces de atender vía teléfono y mail en este idioma.




"En francia"

Por cercanía, y aunque con menos intención de inversión en nuestro pais, la costa brava y sus alrededores son ideales para publicarlos en seloger


Operando en francia desde el 96, cuenta con una penetración en francia supoerior el 80%, tiene en sus bases de datos más de 2 millones de inmuebles. su estrategia internacional pasa por el portal inmostreet que está traducido a los principales idiomas.

Es imprescindible tener el comentario comercial en inglés y muy deseable en francés, tener fotos de alta calidad y ser capaces de atender vía teléfono y mail en estos idiomas.




"En Rusia"

País con gran cantidad de grandes fortunas. muy indicado para pisos de alto estánding en costa y en las principales capitales españolas. En este pais sin duda la prueba sería en espana.ru



Es un portal muy pequeño, con pocos inmuebles, pero como su propio nombre indica muy orientado a nuestro pais

Es imprescindible tener el comentario comercial por lo menos en inglés, tener fotos de alta calidad y ser capaces de atender vía teléfono y mail en este idioma.





"En general"

Antes de ponerte en contacto con cualquiera de estos portales, habla con tu "portal inmobiliario español" y pregunta sobre acuerdos de publicación en estos portales. Coordinar la publicación en todos estos portales es complicada y puede simplificar la gestión que lo haga alguien de forma unificada.

Además de publicar inmuebles también puedes optar por diferentes banner que atraigan tráfico a tu web, si está bien construida

Como bien decía en internet todo es medible. Mi recomendación es probar, analizar resultados y decidir si continuamos o paramos la inversión. Unos pocos euros nos pueden ayduar a introducirnos en nichos de mercado muy poco "tocados" por nuestra competencia

Como siempre espero que estos consejos sean de utilidad para los que lean este post

un saludo

as




lunes, 6 de septiembre de 2010

requisitos mínimos de la web de una inmobiliaria

los profesionales inmobiliarios por lo general son muy expertos en vender casas y en todo lo que ello conlleva y muy poco expertos en todo el mundo web

he visto muchas veces como una agencia encargaba una página web por el simple hecho de tener presencia en internet y poder enseñarla a los amigos y clientes. pocas veces se piensa en que la gente tiene que encontrarnos a nosotros y no que seamos nosotros los que llevemos a esas personas a nuestra página

tenemos que pensar sobre todo en dos ejes fundamentales:
- la página debe ser indexable (que la encuentren los buscadores)
- la página tiene que ser usable: cuando un posible cliente entre no podemos explicarle como funciona. debe de tener toda la información a mano se forma sencilla y amigable

esto pasa a todos los niveles. cuando me incorporé hace poco a casaktua, la página con la que me encontré no cumplía ninguno de estos requisitos básicos y el trabajo de acondicionar la página y dejarla "aceptablemente bien" está siendo de meses. el que google nos indexe bien será cuestión de meses

cómo hacemos que los buscadores vean nuestra página

1- estructura del título de la página, url y contenido:

todo debe de tener una relación. muchas páginas tienen un único título de página y la url está compuesta por nº y letras. cuando google llega a nuestra página no es capaz de entender lo que allí hay y no indexa esa página

un claro ejemplo lo tenemos en blogger, la herramienta con la que genero mi blog propiedad de google y cuya imagen os muestro a continuación:

pincha para hacer la imagen más grande
aquí podéis observar la absoluta coherencia entre el título de la página, la composición de la url y la redacción del contenido

google ha indexado bien esta página y he obtenido un gran número de visitas. si hacemos esto en nuestra página, tendremos más oportunidades de venta








2.- pie de página con contenedores de información

en el pié de página deberemos tener enlaces a cada una de las zonas de interés de la web. en nuestro caso deberemos tener enlaces a todas aquellas zonas con contenido inmobiliario. si tenemos pisos en parla, tendremos que tener un enlace en nuestro pie de página llamado "pisos en parla". así con cada una de las zonas, ciudades, barrios que tengamos

no tengamos miedo a tener un pie de página extenso, ya que la mayor parte de la gente no lo llegará a ver al estar es la parte inferior

pincha para hacer la imagen más grande
a la izquierda podéis ver un ejemplo de parte de un buen pie de página de uno de los mayores portales inmobiliarios

añadir el nº de inmuebles es también de ayuda

para estar mejor organizado y sólo en casos muy extensos se pueden utilizar pestañas









el mapa web:
los buscadores te dan la opción que les informes sobre tus páginas con un mapa web. de todas aquellas que consideras importantes. los buscadores no te seguirán al pie de la letra, pero si ven una coherencia te harán mucho caso
también puedes informar de cada cuanto tiempo actualizas cada página. si actualizas una página todos los días tiene que estar informado para que el buscador indexe lo antes posible y no tener que esperar una indexación natural


"no follow" y "no index"
hay páginas que no tiene sentido que sean  indexadas como por ejemplo si disponemos de una intranet o área privada en la que hace falta un login y psw para acceder. estás páginas deben llevar el "no index".

hay páginas que no nos interesa que sigan los robot de búsqueda. por ejemplo si hacemos demasiados enlaces a una misma página, deberemso usar en "no follow"

el no utilizarlos puede llegar a ser incluso causa de penalización por parte de google. además si son páginas que no deben ser indexadas o tomadas en cuenta, el utilizarlos nos asegura un mayor protagonismo del resto de las páginas


incoming links
cada vez que una página nos pone un enlace hacia la nuestra google considera que esa página está "votando" por nuestra página. si este enlace proviene de una página con un page rank elevado en enlace tendrá mayor valor (medición que utiliza google. a mayor page rank mejor página y más importante)
por esta razón, el opinar en foros poniendo enlaces a nuestra página, disponer de una sección de noticias, estudios, entrevista, etc que podamos dar publicidad en medios o redes sociales es básico



qué es una página es usable?

aunque parezca obvio, cuando entramos a una página tenemos que tener claro como se utiliza, dónde puedo encontrar la información y debo encontrar lo que quiero. todo debe estar pensado al máximo nivel, utilizar un botón erroneo o un texto que lleve a confusiones, puede hacer que el usuario no se sienta cómodo y abandone la página

por ejemplo:

en la home: debemos de tener ubicado en una posición preferente el buscador. cuando alguien entra en una página inmobiliaria quiere buscar una casa o sus servicios. no distraigamos al potencial cliente con otras cosas

en el listado de resultados: aquí también deberemos de disponer de un buscador o filtros que nos aseguren que podemos segmentar al máximo y buscar con arreglo a nuestros criterios. es cuestión de gustos, pero parece que funciona mejor si está en el lateral izquierdo arriba. si os fijáis todos los portales están migrando a esta nueva tendencia
cada línea dede ser generosa en tamaño y descripción y debe de contar con una foto que nos permita empezar a tomar decisiones. hay que ser muy cuidadoso al elegir esta foto ya que será decisiva para conseguir visitas
debe contener una información mínima de: foto, ubicación con dirección exacta (a ser posible), nº de dormitorios, nº de baños, m2 y precio. muy recomendable precio/m2 y financiación
es recomendable que se pueda guardar en mi favoritos (los que me gustan) o descartarlo (los que no quiero que me vuelvan a enseñar). para esto hay que estar logado

en el detalle del anuncio
es un error muy grande ocultar información pensando que así atraeremos a clientes despistados. si queremos que el cliente venga deberemos poner el máximo detelle y el máximo nº de fotos
las fotos deben de ser grandes y ampliables
en la misma página deberemos poder ver:
- izquierda fotos
- centro descripción
- derecha contacta
de tal manera que al ir pasando de siguiente en siguiente anuncio veamos la información más relevante
las formas de contacto es preferible que estén en 3 sitios distintos a que haya que buscarlas. por supuesto no hay que registrarse para contactar. poner el mail y teléfono deben de ser suficientes
más bajo podemos poner:
- información de la zona
- mapa de la ubicación
- escaparate de inmuebles similares
- .... todo lo que aporte valor informativo

todo esto, como siempre son consejos que no hay que seguir al pie de la letra. sí hay que ponerse siempre en la piel de la persona que accede a la página y pensar qué es lo que espera ver. muchas veces tendremos que perjudicar nuestro interés en favor del de la persona que está detrás del teclado. recordemos que sin la persona que visita nuestra página no hay nada que hacer y nuestra inversión pasará a ser un gasto más

un saludo

as

cómo buscar casa en los portales inmobiliarios

en el anterior post intentaba aconsejar a los profesionales inmobiliarios sobre la estrategia a seguir en la publicación de su cartera de inmuebles en los portales inmobiliarios

ahora me toca ponerme en la piel de un particular que busca casa y que no tiene demasiado tiempo para dedicar a esta búsqueda

primero me gustaría recordar cómo se buscaba casa hace unos años y las opciones que teníamos. yo me cambié de casa en el 2006, pero también en 1996. la experiencia gracias a internet fue absolutamente distinta

qué pasó en 1.996?:
- me tocó comprarme 2 veces por semana el periódico en papel "segundamano" (gran ayuda), leerme todo el periódico, buscar y rebuscar entre cientos de "poesías" de 30 palabras alguna que encajara con lo que yo buscaba. sin videos, sin fotos, sin dirección, sin saber nada
- me tocó irme todas las tardes a ver portales y edificios para encontrar carteles de "se vende" y buscar por la farolas anuncios con aquellos recortables que te permitían llevarte el teléfono y luego no sabías a qué pertenecía
- me tocó irme a recorrer todas las agencias inmobiliarias para ver su producto y que me enseñaran más

en poco más de 4 meses había encontrado mi piso!!! fueron muchas horas de búsqueda, muchas tardes invertidas y decenas de pisos visitados, pero mereció la pena


qué pasó en el 2.006
- me registré en varios portales inmobiliarios y todos los días me llegaban anuncios nuevos de la zona en la que buscaba
- invertí una tarde en intentar buscar carteles y desistí, todos los que encontrada ya los tenía identificados por internet
- todas las noches desde casa, revisábamos los nuevos pisos, veíamos videos de la vivienda o por lo menos fotos, veíamos las calidades, planos de la vivienda, su distribución
- las que nos gustaban, las visitábamos... nos faltaba sentirlas!
- en un mes encontramos nuestra casa actual, despues de haber visto cientos de casas de forma virtual

entonces conseguimos vender nuestra anterior casa y comprar la nueva por el mismo portal inmobiliario y mediante dos agencias inmobiliarias. curiosamente a los pocos meses dirigía el equipo de comerciales de ese portal inmobiliario


despues de esta entrada más extensa de lo que había pensado, qué haría yo si buscara piso?

cuales son los imprescindibles?:


idealista.com. el portal en el que vendí mi casa y compré la nueva. tal vez fué casualidad, pero es indiscutible que es de los que mejor funcionan
por situarnos actualmente en madrid tienen 52.000 casas en venta y 17.000 en alquiler y en total anuncian 635.000 entre españa, italia y portugal
sus controles de calidad son elevados por lo que es muy difícil encontrar anuncios falsos que utilizan algunas inmobiliarias para captar potenciales clientes
te puedes registrar búsquedas y todos los días te llega a tu mail el nuevo producto y si lo que buscas es alquiler, te envían un sms a tu móvil
dispone de un buscador claro y con múltiples opciones para segmentar justo lo que quieres.
una vez realizada la consulta te muestran los resultados por orden de "relevancia". por lo general sale antes lo que más contenido gráfico tiene, además de meter a agencias inmobiliarias primero. mi recomendación es ordenarlos por precio o por zona en directo para utilizar nuestro propio criterio
también tienen buscador literal para buscar lo que quieras: por ej "piso las tablas piscina"
muy bueno la posibilidad de guardar favoritos o descartar inmuebles(incluso que no me los enseñemas)
te informa del precio medio y de las tasaciones realizadas hace menos de 6 meses por "sociedad de tasación" de inmuebles similares en la zona
menos recomendado para alquiler vacacional o de corta temporada
no dejéis de visitar la sección de noticias . me confieso adicto


fotocasa tan bueno como idealista. con mucho contenido
el buscador es similar al de idealista
cuenta con buscador literal para bucar por palabras y desde hace mucho antes que idealista
actualmente acaban de superar en contenido a idealista en madrid, tienen 53.000 pisos en venta y 18.000 en alquiler. en total anuncian 575.000 sólo en españa
muy fácil de registrar las búsquedas ya que el mismo portal te lo propone automáticamente cuando estás navegando
mi recomendación también es ordenar los listado por precio y zona para empezar la búsqueda
en los anuncios hay que pulsar en ver teléfono para conocer el teléfono (un poco engorroso para el usuario. en algunas zonas lo ocultan por completo, para forzar el contacto por mail y así justificar a los profesionales inmobiliarios la inversión. criterio muy equivocado a mi manera de ver
muy bien resuelto el tema de los favoritos que te los guarda en una pestaña del mismo listado de resultado


pisos.com el pequeño que se está haciendo grande. en madrid ya tienen 28.000 casas a la venta y 7.000 en alquiler
al tener un nombre muy fácil de indexar en google, aparece bien posicionado y recogen mucho tráfico desde buscadores
fácil de utilizar y entender. muy limpio en su diseño
lo peor: los mapas hay veces que son confusos y cuesta encontrar las zonas
posiblemente con menos opciones que los anteriores, pero las suficientes para encontrar casa
puedes registrar búsquedas por zona, que te avisen si un inmueble baja de precio


enalquiler como bien dice su nombre dedicado a los que buscan alquiler en exclusiva
en madrid disponen de 11.000 pisos en alquiler
muy dinámico como requiere el alquiler
le faltan opciones de búsqueda, no tiene mapas, pero es efectivo y da resultado


cuales son los recomendados:

- portae
- urbaniza
- habitaclia exclusivo cataluña y baleares



los descartados:


segundamano pongo este portal en esta lista no para recomendar que la gente busque aquí. más bién por si alguien del grupo anuntis lee este blog, pedirle que rediseñen la web y la hagan más "usable"
a su favor, la mayor base de datos de anuncios "de todo" tipo de anuncios clasificados en españa


yaencontre
hacen cosas muy agresivas en posiciomaniento web, siempre salen en primeras posiciones pero el tiempo de navegación de las personas que acceden es de los más bajos por su complejidad de uso y poca información
en su día parecía que iba a ser una buena alternativa, que tendrán que replantear también si quieres seguir existiendo


seguro que existen más portales y más sitios dónde buscar casa, pero si hablamos de internet, es difícil encontrar un a casa que no se encuentre entre los que aquí recomiendo e incluso la misma vivienda la veremos en varios sitios, incluso repetida en el mismo portal y anunciada por diferentes inmobiliarias y por el particular a distintos precios

por último, mi recomendación es siempre contar con el profesional inmobiliario de la zona tanto si compras como si vendes. te sorprenderá comprobar que en muchos casos es más interesante de lo que pudiéramos llegar a pensar en un principio

un saludo

as

viernes, 27 de agosto de 2010

estrategia a seguir con los portales inmobiliarios

después de pasar varios años en uno de los principales portales inmobiliarios del pais, y ahora estar en casaktua como una inmobiliaria mas, me he dado cuenta que estaba algo intoxicado por la forma de pensar interna, pero también me doy cuenta de la importancia de internet a día de hoy y sobre todo de lo importante que es estar preparado y bien posicionado de cara a un futuro muy próximo

un portal inmobiliario es uno de los muy buenos canales para llegar a los clientes pero no el único. aunque su alcance es masivo, también es limitado en ciertos segmentos. si eres un profesional inmobiliario, la estrategia a seguir puede ser muy distinta según tu producto, ubicación, perfil del potencial comprador, etc

la penetración de internet en españa es muy desigual y hay ciertas casas que no tiene sentido anunciarlas en este medio. un ejemplo extremo: quién busca en internet un piso de 2 habitaciones, 50 m2 y 40 años de antiguedad, en un pueblo de 1.000 habitantes? este inmueble sólo lo podremos vender mediante un acuerdo con la agencia inmobiliaria de la zona

aunque no es el único medio para llegar a los clientes, tenemos que tener claro que es imprescindible estar en internet, y ya que estamos, hay que estar bien. si lo hacemos mal, es mejor no estar ya que estaremos tirando el dinero.

en líneas generales, he ayudado a muchos clientes a obtener buenos resultados publicando en internet y por eso ahí van mis consejos:

identificar quién es el líder?
hay una absurda lucha por demostrar quién es el líder en este mercado.
para mi el líder no es el que más inmuebles tenga anunciados, el que más usuarios únicos tenga o el que más páginas sirva. para mi el líder es el que mejores resultados proporcione a mi empresa en concreto, por eso hay que probar y medir mucho el retorno de cada € que invertimos. si no analizamos el retorno, estaremos jugando a la ruleta


prueba, compara y quédate allí dónde obtengas resultados:
no hay portal caro ni barato a priori, todo está en función de los resultados obtenidos. una inversión cara mensual se convierte en ridícula si consigues vender muchos pisos, y una inversión barata puede resultar carísima al no conseguir resultados. pero no nos engañemos, lo caro no siempre es bueno


portales a tener en cuenta:


idealista.com muy bueno en madrid y en principio el líder en la mayoría de los aspectos generales medibles. portal independiente, con altos niveles de control en el aspecto de calidad, muy bien acompañado por el trato con los principales líderes a nivel europeo y con los principales socios trabajando como uno más en el día a día. lo peor: lo inflexible que resulta en algunos casos


fotocasa.es el otro líder si lo medimos por algún parámetro. en el resto casi empatados con idealista. mejor en barcelona que en madrid ya que empezaron allí. tienen un gran respaldo porque pertenecen al grupo anuntis al igual que segundamano.es y a su vez a schibsted, matriz a la que pertenecen también el gratuito 20 minutos o infojobs entre otras muchas. lo peor: tienen algo mezclado los negocios y necesitan organizarse algo mejor, pero sin duda a tener en cuenta


pisos.com puede ser el tercero en discordia. decidió salirse hace tiempo de las estadísticas de nielsen, cosa que considero un acierto. pertenece al grupo de comunicación vocento. tienen un respaldo económico y editorial enorme y un dominio (nombre) "espectacular" muy fácil de posicionar en buscadores. provienen de la fusión de varios portales y su gran baza es la gran flexibilidad para ofrecer lo que necesitas adaptado a tu negocio. otra baza es ser los dueños de habitat-soft, la herramienta de gestión más utilizada en el sector (2º mano)


portae pertenecen a endesa y durante un tiempo a estado muy en boca la posibilidad de abandonar el sector. ahora parece que se han "reinventado" y arrancan con fuerza

habitaclia. el imprescindible en cataluña y baleares. muy centrado localmente y con buenos resultados. están más centrados en el cliente pequeño y mediano, pero saben adaptarse a las necesidades. tienen un dificil reto si quieren expandirse por el resto del pais



urbaniza portal pequeño dirigido por profesionales muy conocedores del sector. se están introducendo mucho en asociaciones y grandes grupos montándo la estructura de intranet y página web pública con muy buenos resultados. aún no he probado, pero todo el mundo me habla muy bien de ellos, y siguiendo mi propio consejo, creo que en algún momento nos pondremos de acuerdo para hacer una prueba


no publiques todo el producto:
publica sólo lo realmente interesante e intenta rotarlo. el producto malo o caro publicado con tu marca durante mucho tiempo perjudica tu imagen, cuesta dinero y no proporciona resultados
mira el nº de anuncios que tiene cada portal en cada provincia, ya que te dará una idea del nº de búsquedas en esa zona y te permitirá intuir con quien vas a tener mejores resultados
no publiques lo que no tenga sentido publicar, tal y como contaba en el ejemplo extremo al princpio del post
portales como idealista.com ofrecen la posibilidad de publicar gratis todo tu producto en el microsite (tu zona web) fuera del motor de búsqueda, zona que visitará todo aquel que vea un inmueble interesante en el motor de búsqueda


huye de las exclusivas en portales:
según nielsen, idealista y fotocasa comparten algo más del 50% del tráfico, por lo que si sólo estás con uno, impides que muchos potenciales clientes vean tu producto


dedica recursos a la publicación
pagar lo contratado sólo te da derecho a utilizar los servicios. imagina que has contratado un local en un centro comercial, eso no te garantiza resultados. tendrás que poner una tienda agradable, que atraiga compradores, con producto bueno. en los portales igual: si el producto es caro, no informas bien y está mal publicado, no tendrás resultados
publica poniendo el máximo detalle, utiliza fotos de calidad, pon comentarios describiendo la zona y haciendo referencia a lo importante de alrededor (por ej: junto a metro XXX, junto a colegio XXXX) esto te ayuda a que tu inmueble sea encontrado en buscadores. no redactes el comentario describiendo las habitaciones y baños del inmueble, eso ya está en el cuerpo del anuncio
si eres de obra nueva, mete todo tipo de documentos, como planos, memoria de calidades, certificado fin de obra
haz videos y aprende a editarlos y maquetarlos. es muy sencillo y con herramientas gratuitas de microsoft. algunos portales ya permiten utilizarlos y la diferencia suele ser brutal
si no dedicas recursos (tiempo) a la publicación, mejor no malgastes el dinero o empléalo en otros medios no interactivos


responde a los interesados rápido y bien
parece mentira, pero la experiencia nos dice que casi la mitad de los contactos que se generan en un portal inmobiliario no son atendidos. no caigas en esto, atender a un posible comprador que te está preguntando es vital:
- contesta lo antes posible (lo ideal antes de 2 horas)
- hazlo por el medio que te deja el cliente (mail, teléfono, ...
- no lo hagas con un mensaje estándar por mail. el comprador necesita sentirse en manos de alguien que le tratará de manera especial

si tardas en contestar o no piensas contestar, o incluso lo haces con un mail respuesta estándar, mejor no inviertas en portales


analiza los resultados
es básico medir hasta el último céntimo de la inversión:
- no te bases en el nº de mails recibidos, no dicen nada
- intenta tener un nº de tel para cada portal inmobiliario y así conocer el nº de llamadas entrantes. idealista te lo proporciona gratis
- aún así pregunta siempre dónde te han conocido y monta tu propia base de datos
- sigue el proceso de todos tus contactos recibidos hasta conocer quién ha comprado y quien estaba realmente interesado. muchos contactos de gente no interesada no valen mucho menos que unos pocos de potenciales clientes de verdad
- explota más adelante esa base de datos de clientes potencialmente interesados


negocia los precios
aunque todo va en función de tu capacidad de inversión, pero siempre hay capacidad de negociación. con algunos portales más y con otros menos, pero siempre puedes obtener algo mejor que lo primero que te ofertan. hay portales que el propio comercial aplica el descuento que le parece oportuno a cada cliente, hay otros que tienen diferentes productos con características muy similares o iguales. por lo general es menos negociable la publicación de inmuebles o promociones y está mucho más abierta la negociación en acciones de refuerzo tipo banners

acciones de refuerzo
hay veces que no basta con publicar los inmuebles, si tienes capacidad intenta situarte como el experto de la zona con acciones de refuerzo tipo banners, pero cuidado, es muy importante saber lo que queremos. si voy a nivel nacional me interesará estar en un sitio dónde me vean el máximo nº de personas, por ej la página de inicio (home). si soy un a inmobiliaria de barrio, me interesará tener presencia en mi zona de trabajo o zonas colindantes o similares nada más.
las campañas de email marketing, son buenas para darte a conocer y los resultados son mucho mejores para obra nueva que para segundamano. si vas a hacer una de estas campàñas necesitas:
- segmentar bien a tu publico objetivo: por zona y por precio como mínimo
- no permitas más de 1 ó 2 envíos al mes al mismo usuario: no tendrá efectividad si le están bombardeando todos los días
- entérate de la antiguedad del usuario registrado: enviar información a usuarios registrados hace más de 12 meses es tirar el dinero
- una de las cosas más importantes es el asunto del mail. tiene que estar muy pensado y ser agresivo. ello hara que tengas una tasa de apertura mayor o menor
- utiliza una buena creatividad muy agresiva y con poco texto. con precio o descuentos agresivos y con un "pincha aquí" claro
- si puedes, pon un teléfono independiente para medir exactamente el nº de llamadas recibidas
- pide todo tipo de estadísticas. nº de envíos, nº de aperturas, nº de clicks, nº de páginas vistas por estos usuarios y tiempo de navegación por tu página
- un ratio aceptable es que el 50% de los envíos abran el mail y de estos un 50% hagan click en la creatividad = 25% de los envíos hagan click y vayan al destino elegigo

algunos consejos básicos para la creatividad de los banners o email marketing:
- la creatividad tiene que ser impactante. en menos de 1 segundo el potencial clienet tiene que ver tu mensaje. no vale de nada las creatividades lentas que dejan ver tu mejor oferta al cabo de 5 sg.
- nadie mejor que tu sabe cual es tu punto fuerte. transmímeto a las personas que hacen la creatividad y no te conformes con cualquier cosa
- imagen de marca: cuida este punto. si estás diferentes medios utiliza una misma línea de comunicación
- utiliza reclamos claros: precio por debajo de lo normal, financiación
- pincha aquí: si tienes espacio incita a pinchar con un "informate", "pincha aquí" o similar



todos estos consejos son muy genéricos y depende mucho del tipo de producto que tengas, pero seguro que si los aplicas, tendrás beneficios inmediatos

los portales se encargan de enviarte posibles compradores, luego nosotros deberemos ser capaces de cerrar las ventas. un error muy típico es pensar que gastar dinero en internet es sinónimo de vender independientemente de lo que hagamos

un saludo


alejandro sancho

martes, 17 de agosto de 2010

cómo avanza el sector inmobiliario?

parece que en los últimos tiempos hay un atendencia de todos los medios y organismos de insistir en que la crisis inmobiliaria ya pasó o que hemos tocado fondo. yo opino que no es así. qué me lleva a pensar esto?

excesivo stock a la venta para la demanda existente:

- actualmente no se sabe muy bien cual es el stock real de viviendas en venta, pero desde luego está muy por encima de las 700.000 viviendas que anunciaba el ministerio de vivienda. hay estimaciones de entre 1 y 1,5 millones. pongamos que es de 1,3 millones

- si hay una demanda de unas 300.000 viviendas reales, actualmente se construyen unas 100.000 viviendas nuevas al año y les bancos se quedan con otras 100.000 más que hay que poner de nuevo a la venta, el stock se puede reducir unas 100.000 viviendas por año

- a este ritmo, cuando seremos capaces de absorber parte de ese stock para recuperar una cierta normalidad? cual es el nº de viviendas en stock para empezar a remontar el vuelo? se estima que cuando el stock esté entre 500 y 700 mil viviendas tocaremos fondo



los bancos las grandes inmobiliarias

- los bancos nos hemos convertido en las grandes inmobiliarias. en casaktua, tenemos unas 4.000 propiedades y otras muchas en proceso de saneamiento. hasta ahora todas de perfil medio-bajo ya que la crisis a tocado en mayor medida a las capas sociales más desfavorecidas, pero poco a poco se irán viendo pisos de mayor calidad y que entrarán a competir con el "piso medio" en venta

- es más dificil todavía estimar el stock de los bancos, pero ya podemos hablar de entre 250 y 300 mil inmuebles. ha día de hoy están en la media de precio, pero poco a poco deberán de aplicarse políticas más agresivas para aliviar este stock. el banco de españa está siendo estricto con este tema y esto hará bajar los precios en zonas en las que los bancos tenemos un mayor número de viviendas


la situación económica, el miedo y la dureza en concesión de hipotecas

- la situación económica no mejora y las previsiones no son buenas. con este panorama es difícil tomar la decisión de compra o de cambio de vivienda
- hay gente que se casa, tiene hijos y necesita más espacio, se divorcia... demanda real de vivienda que una vez que toma la decisión, se topa con la actual dureza en la concesión de hipotecas y quedan automáticamente expulsados del mercado de compra

mi pregunta: la concesión de hipotecas es excesivamente dura? es lógico dar hipotecas por encima de las posibilidades reales de pago? o antes fueron excesivamente blandas? en mi caso y ante el cambio de casa, llegué a tener 750.000€ repartidos en 3 hipotecas contando con 2 sueldos normales en el mercado. tiene sentido?



el envejecimiento de la población hará descender la demanda

- es una realidad que españa está envejeciendo y que no nacen niños suficientes. en unos años la media de edad será muy elevada. a esa edad, quién se comprará un piso? habrá 100.000 personas todos los años dispuesta a comprar y en edad?
la respuesta es no



cuanto debe bajar la vivienda para tocar fondo?

- actualmente ninguna estadística es capaz de determinar cual es la bajada real. ni el ministerio (este el que menos), ni los grandes portales, ni el colegio de registradores, ni las tasadoras conocen el precio real de la compra-venta. todos hacen referencia a precios de oferta o a precios de escrituración

- hace años la diferencia entre el precio de oferta y el de cierre de la operación estaban muy cercanos. incluso alguna operación se cerraba por encima del precio de oferta al entrar dos compradores en puja. actualmente existe una gran diferencia entre la oferta y el precio definitivo, estimada entre un 10 y un 20%

- la gente, equivocadamente, sigue anunciando los pisos caros para luego negociar el precio. esto hace tener la sensación que no han existido bajadas y que existan casas que se queden fuera del rádar de los compradores

- esto nos lleva a bajadas según zonas de entre el 20 y el 40%. con este escenario, es difícil pensar que el fin de la crisis está cerca y mi opinión es que tenemos años por delante de bajadas nos guste o no nos guste. esperemos que después no vuelva la euforia y volvamos a vivir otra burbuja tan perjudicial y volvamos a crecimientos similares al ipc


no todas las zonas se comportarán igual
- en mi época en idealista, me tocó lidiar muchas veces con gente que discrepaba con nosotros de manera muy dura y con gran razón en algunos casos. las generalizades y el "café para todos" es malo. no se puede decir que el precio de la vivienda ha bajado igual en torrevieja que en bilbao.

- en general (mal hecho también) toda zona cantábrica está menos afectada y toda la costa desde castellon a huelva en mayor medida sobre todo en las zonas de 2º residencia.

- en las grandes ciudades como madrid no es lo mismo parla que el barrio de salamanca. las zonas de mayor poder adquisitivo y con menos suelo disponible se ven menos afectadas


mi recomendación:

- si tienes una casa y quieres o necesitas venderla es que la pongas entre un 10 y un 20% por debajo del precio de tus vecinos. actualmente estar en la media del mercado es estar fuera y sin posibilidades reales de venta. el mercado irá bajando y dentro de unos meses tu casa estará anunciada con ese 10-20% de descuento, pero sin posibilidades de venta porque todos tus vecinos habrán bajado


- si lo que necesitas es comprar, busca, compara y haz ofertas a la baja. sobre todo compra como si fuera a ser la casa donde vas a vivir toda tu vida y que vas a tener que pagar durante muchos años. antes pasa por el banco para conocer de antemano tu capacidad de inversión real

en ambos casos cuenta con las inmobiliarias de tu zona. ellas saben dónde están las mejores ofertas y hasta dónde se puede bajar. verás que al final es más barato y rápido

un saludo

alejandro

viernes, 11 de junio de 2010

casaktua: mi nueva etapa profesional

hace unos días que dejé idealista. algo que pensaba no pasaría por el momento

pensando en mi situación en la empresa, en los resultados que estábamos obteniendo, sobre todo en mi gran equipo (el perfecto dream team de comerciales) y en muchas mas cosas, tenía claro que mi futuro en esta empresa era largo o muy largo

es raro estar en una compañía y ver que el 99,5% de las personas son buena gente. éramos 200 y lo difícil es que sólo me vaya con la sensación de haber conocido a un 0,5% de personas dispuestas a ponerte la zancadilla, y además, de forma torpe porque fue sin éxito

hace ya un tiempo, uno de mis clientes me propuso cambiarme al otro lado del campo de acción. pasar de ayudar a vender pisos a venderlos. saltar a la trinchera y entrar en la guerra con fuego real. dar este paso, tratándose del sector mas afectado por la crisis, sería descabellado si no fuera por la gran confianza e implicación que tenía con mi cliente. me había metido hasta la cocina en casa de mi cliente, ¿por qué no quedarme allí si estaba cómodo?

este gran cliente es un banco (banesto), que está montando una gran empresa inmobiliaria: aktua que a su vez tiene una cara pública de venta on-line que se llama casaktua y una potente herramienta de interlocución con la red de agentes como parte privada

en aktua vendemos inmuebles del grupo banesto, pero también vendemos y gestionamos carteras de inmuebles de terceros. esta última parte deberá llegar a tener mucho mas peso que la primera

aktua necesitaba ayuda para llevar casaktua y aquí es donde entro en acción. mi misión en la empresa será responsabilizarme de todo lo que se haga on-line, tanto en ventas, marketing y estrategia como en nuevos desarrollos

primer asalto: cambiar la web de forma rápida haciéndola mas usable, posicionarla mejor, optimizar nuestra presencia en portales inmobiliarios, lanzar nuevas campañas y mejorar y acometer nuevos pequeños desarrollos en la parte privada

a continuación: acometer grandes y ambiciosos desarrollos tanto en la parte pública como en la parte privada

espero que la decisión haya sido la correcta porque dejo mucho atrás, mucho que estaba dentro de mi tanto a nivel profesional como particular, mucha experiencia acumulada y muchos buenos amigos por muchos años

mirando atrás, sólo me salen agradecimientos hacia idealista, pero muy especialmente dos: a mi equipo por todo lo que hemos luchado y todo lo que hemos sido capaces de demostrar juntos y a césar por el apoyo en todo momento y todo lo aprendido con el. respetar profesionalmente a tu jefe para mi es condición indispensable para continuar en una empresa

os iré contanto como evoluciona esta nueva etapa

un saludo

as

sábado, 15 de mayo de 2010

twitter: un crecimiento imparable

hoy en día las redes sociales son algo imparable, están aquí y están para quedarse. siempre mi consejo a las empresas de cualquier sector y muy especialmente en el sector inmobiliario es que hay que tener presencia en ellas de forma inmediata. es algo que viene como una apisonadora y no estar en ellas puede llegar a ser perder un nuevo tren

twitter tiene muchas peculiaridades que hacen que sea muy distinta a las demás:

- el texto a escribir es de máximo 140 caracteres. si hay algo que no puedes decir en ese espacio, es algo que deberás contar en tu blog. esto hace que sea muy fácil de leer y sencillo de seguir a un alto nº de personas


- la capacidad del texto también hace que el mejor dispositivo para utilizarlo sea el móvil. si es un iphone, pda, blackberry... mucho mejor. esto hace que en cualquier momento y lugar puedas estar contando cosas y leyendo otras


- cada uno nos convertimos en los redactores / periodistas de nuestro perfil y el interés que despiertes con tus comentarios te dará un número mas o menos alto de seguidores. tu no eliges quien te sigue, lo determinas con tus comentarios


- te permite seguir únicamente a quien a ti te interesa. en mi caso tengo mucha gente del sector inmobiliario que me permiten estar al día, sigo a mi competencia que me da muchas pistas, a gente de rrhh, de marketing.... pero también a gente divertida que me hace twitter mas ameno


- yo puedo tener pocos follower (seguidores), pero si digo algo interesante lo pueden retuitear varias personas que tienen followers distintos a los míos y a su vez estos lo pueden retutitear... la expansión de tu mensaje puede no tener límite en la red


- el mas influyente en twitter no es el que mas follower tiene. si yo quiero ser influyente en un sector, prefiero tener pocos followers de mi sector que muchos de un sector distinto. hoy en día incluso se pueden comprar perfiles con followers ya conseguidos, pero para que te sirve esto?


gráfico sobre evolución de twitter:




hacer negocio a día de hoy es complicado, pero ya se están dando ciertas oportunidades. al final es aumentar tu presencia en todos los medios y convertirte en el experto que muchas personas escuchan. no olvidemos el posicinamiento que te da en google

mi consejo a las empresas inmobiliarias, sea cual sea su tamaño, es que no desperdicien la oportunidad de estar en redes como facebook o twitter y que se conviertan en expertos opinando de su sector en sitios redes como linkedin o con un blog en www.idealista.com/news

un saludo

as

sábado, 24 de abril de 2010

años de renta familar para comprar una casa

si analizamos la siguiente imagen extraida de idealista news, entenderemos mejor lo que hemos venido a denominar burbuja inmobiliaria




mientras que hasta el año 2000 estábamos por debajo que usa, aunque por encima del reino unido, a partir de este momento el tema se va de las manos sobre todo en españa. mientras que en los casos de usa y reino unido en la actualidad se estiman que hacen falta 4 años de renta familiar para comprar una vivienda, en españa estamos alrededor de 7

hay algo claro: el sobrecalentamiento de los precios no ha sido solamente en españa. en reino unido pasan de 3 a 6 años (duplican) y en españa de 4 a 8 (duplicamos también aunque con valores mas peligrosos para la econmía)

conclusiones:
- hemos querido jugar a tener valores de casas europeos y especular en exceso en ciertas zonas pero con sueldos españoles y eso pasa mayor factura

- hasta que la demanda no se cruce con la oferta, los precios seguirán cayendo. es posible en que ciertas zonas, ya se estén empezando a encontrar. en otras todavía queda recorrido

un saludo

as

jueves, 22 de abril de 2010

carta a rodri, mi sobri

hola rodri,

hoy es un día especial y por eso quiero felicitarte. si las cosas hubieran sido normales, hoy día de san jordi, cumplirías 3 años. curioso día verdad?: un libro y una rosa, algo que no podremos compartir por desgracia para todos.

sobri, tampoco podremos seguir conociéndonos, ni llegar a disfrutar compartiendo momentos del día a día con la intensidad que tanto te gustaba derrochar

allí donde estés, imagino que estarás orgulloso de lo que hiciste aquí. tenías un reto muy grande y que muchos creíamos imposible, y nos demostraste a todos lo rápido que pueden cambiar las cosas entre las personas cuando hay tanto cariño de por medio. quizás el problema es que supiste hacerlo demasido rápido

las preguntas que nos hacemos todos se resumen en una: ¿por qué? ¿por qué? ¿por qué tu?. como sabes, no soy muy creyente, pero si existe Dios, imagino que reclutará a lo mas noble para formar parte de su reino, y tú esta claro que perteneces a ese grupo. eras lo mejor de lo mejor, y por eso la rabida por tu partida nos invade y el sentimiento de pensar en no volver a abrazarte es insuperable

estarás orgulloso de tus papis que lo dieron todo, absolutamente todo por ti, que no hubieran dudado un segundo en dar su vida por ti, de la pasión que fuiste capaz de levantar entre tus hermanas sandra y tania, de tus abuelos.... de todos a los que nos dejaste con sabor a poco, a muy poco

me acuerdo todos y cada uno de los días de ciertos momentos: de la primera vez que te vi en el hospital recien nacido, de lo espabilado que eras a los pocos meses, de tu primer cumpleaños en el jardín de tu nueva casa, del fatídico día de julio que nos dijeron lo que nos dijeron.... de las fotos que tu padre me enviaba desde NY, desde central park, de tu cara al ver los coches de bomberos o los coches de caballos...

no te puedes imaginar la alegría, cuando hoy hace un año, me llamó tu padre para decirme que te acababan de terminar una rastreo y que estabas límpio y fuera de peligro! estaba en mi coche parado debajo del puente de nuevos ministerios en castella y me tuve que parar. nunca había temblado tanto y llorado así por una buena noticia... lástima que sólo fuera un espejismo y la alegría durara tan poco

no te preocupes por papá y mamá, entre todos haremos que las cosas vuelvan a su sitio. tiempo, hace falta tiempo y el problema es que no se puede ir a mas de 60 minutos por hora en esta vida. pero créeme, mejorarán. papá volverá a ser el super presidente del banco y mamá volverá a hacer todo lo que hacía antes, en el mismo sitio o en otro. eso si, algo que siempre harán es recordarte en todos y cada uno de los momentos de su vida

bueno sobri, espero que puedas celebrarlo en compañía de tu otro tío, seguro que te está cuidando mucho allá donde estés. que suerte tienen ellos de contar con un angelito como tu!

esta vida es como es, y por suerte sólo has emprendido un viaje antes que los demás, y antes o despues volveremos a estar todos juntos

un beso muy fuerte, te queremos,

tu tío

lunes, 19 de abril de 2010

qué está sucediendo en el mercado de la vivienda?

si algo tenemos claro es que el sector inmobiliario no para de generar noticias y muchas ellas se contradicen, o por lo menos hacen mal interpretar una situación actual

hace unos días el ine lanzó una muy buena noticia: la venta de viviendas se disparaba un 18,7% situándose a niveles del 2008. la cifra se dispará aún mas, cuando vemos sólo las viviendas protegidas (+40%)

un dato lógico es que despega la vivienda de 2º mano un 23,7%, casi el doble que la obra nueva, un 14,4%



una de las incognitas era si estaban incluidas los ventas producidas por los pisos que se están quedando los bancos en procesos judiciales y daciones en pago y las que se producen cuando estos vuelven a vender la vivienda. el ministerio nos confirmó que no

hoy lanzamos el informe de evolución de precios de alquiler y parece que sigue la misma tendencia: si bien se estanca en precio, hay muchas zonas que empiezan a repuntar

nuestra opinión, es que estamos viviendo un falso periodo de recuperación, propiciado por las noticias alentadoras y de fin de crisis lanzadas al mercado. analicemos las principales causas que generaron la crisis:

- sobreoferta: sigue vigente con alrededor de 1,4 millones de viviendas en venta

- paro: hoy es considerablemente mas alto que cuando entramos en la crisis, y se espera aumente en los siguientes trimestres

- sistema financiero: los bancos siguen a día de hoy sin conceder hipotecas a aquellos que pueden tener dificultad de pago. como es lógico cada días mayor número de personas

- euribor alto: a día de hoy estamos en mínimos históricos, pero la amenaza de una remontada hasta indices de 3 ó 3,5% es clara a corto-medio plazo. recomendamos a los compradores que vean su capacidad de pago con este euribor

- sobreprecio: si bien los precios ya han caido, la demanda sigue sin encontrarse con la oferta. en idealista.com a día de hoy, hay cerca de 4 millones de personas buscando piso y son pocos los que lo encuentran

- confianza: este aspecto es psicológico y está claro que ha mejorado considerablmente en los últimos meses. el problema es que por lo general emperora mucho mas rápido de lo que mejora


con todo esto, vemos que:

- vivimos una crisis de oferta y no de demanda. demanda hay pero no a cualquier precio y es quien tiene la sartén por el mango: "hasta que no llegue al precio que quiero no compro"

- los factores que originaron la crisis siguen vigentes. vivimos un espejismo de recuperación y esto puede volver a frenar las ventas en seco. recordemos que las reglas ahora las pone la demanda y volvemos a querer poner las reglas desde la oferta

- los ajustes se seguirán produciendo en los siguientes trimistres y serán muy diferentes en unas zonas y otras. es posible que en asturias no haya tanta sobreoferta, pero si en la zona del corredor del henares. las zonas ajustarán mas severamente en zonas con mayor sobreoferta y es posible que los precios suban en zonas donde no haya sobreoferta o capacidad de nuevas promociones

- los ajustes serán en mayor medida en 2º mano, y la reactivación será mayor antes en este tipo de viendas. los promotores ya no pueden bajar mas en algunos casos y resistirán hasta que vendan las casas o cedan las promociones a los bancos

- los bancos, las nuevas mega agencias, duplicarán su cartera en 2010 por los que tendrán que hacer ofertas muy agresivas y bajarán los precios en ciertas zonas


un saludo


as

jueves, 15 de abril de 2010

como optimizar tu búsqueda en google

todos utilizamos google, pero ¿lo utilizamos bien? ¿aprovechamos su potencia? os enlazo con un post que me parece interesante sobre 11 trucos de como realizar búsquedas

lo puedes ver en eduangi.com

saludos

as

lunes, 12 de abril de 2010

batalla en el mercado de telefonía móvil

el mercado de la telefonía móvil está que arde. la gran oportunidad en un mercado de saturación, no está en captar nuevos clientes que estén fuera de este mercado. eso ya se convirtió en imposible el día que superamos el nº de líneas móviles respecto al de potenciales usuarios

si analizamos la siguiente gráfica, vemos al igual que en cualquier mercado, que el que mas cuota de mercado tiene es al que mas le cuesta defender posiciones en una situación de lanzamiento de figuras emergentes y en una situación de retracción de la economía

en este caso movistar y vodafone, para mi dos de las joyas de la corona en este pais, estarían perdiendo la batalla, pero...
- cuantos de los operadores virtuales dependen de movistar o vodafone?
- yoigo posee una red 3g, pero... y la voz?
- cual es el arpu (ingresos medios por usuario) de los operadores
- y su churn rate o ratio de bajas?

si fuéramos capaces de hacer estos ajustes veríamos que vodafone y sobre todo movistar (aunque cada vez menos) siguen ganando por goleada

interesante mercado, que marca nuestras vidas mas de lo que pensamos

repaso a conceptos básicos del marketing en internet

hay muchas veces que tanto concepto distinto, nos puede llegar a confundir. no está mal hacer un recopilatorio de los principales conceptos y su significado

seguro que hay muchos mas, pero los mas utilizados son:


Motor de búsqueda o buscadores: Sitios como Google, Yahoo, y Microsoft Bing. Estos agregan las paginas que existen en nuestro sitio Web a su índice de búsqueda . El proceso de búsqueda basado en palabras clave inicia aquí.

Palabras clave (Keywords): Los keywords son palabras relevantes en el contenido de nuestro sitio Web. Y muchas combinaciones de estas pueden ser usadas para encontrar un sitio determinado.

Publicidad pagada (SEM): Es una estrategia de marketing que implica incluir anuncios pagados en Motores de búsqueda.

Pago por Click (PPC): El pago por click es el termino que distingue a un tipo de publicidad pagada, donde el Motor de búsqueda solo cobra por cada vez que un usuario realiza un click en alguno de los anuncios.

Pago Por Millar (PPM): El PPM es un tipo de publicidad pagada donde los Motores de búsqueda cobran por millar de impresiones.

Impresión: Una impresión es cada vez que un anuncio es mostrado en un resultado de búsqueda.

Spiders, robots, bots, o crawlers: Son programas desarrollados por Motores de búsqueda que se encargan de visitar las paginas existentes en un sitio Web para agregarlas al índice de resultados de búsqueda.

Google Adwords: Google Adwords es la plataforma de marketing de Google, a través de la cual se configuran las campañas de marketing. Estas pueden ser PPC, PPM, o una combinación de ambas.

Google Analytics: Es la plataforma de análisis estadístico de Google. Permite explotar información importante sobre los hábitos de visita de los usuarios de nuestro sitio Web. Estos datos pueden ser empleados para mejorar el factor de conversión.

Navegadores: Son los programas usados para explorar los sitios Web. Safari, Firefox, Chrome, Opera, o Internet Explorer.

Trafico: Es la forma de referise a las visitantes de un sitio y sus hábitos de visita.

Trafico directo: Son los usuarios que visitan el sitio tecleando directamente la URL en el navegador.

Visita: Una visita ocurre cada vez que un usuario llega a un sitio Web.

Visitas únicas (Unique visits): Es el total de paginas diferentes durante una visita.

Visitas nuevas (New visits): Son los usuarios que visitan el sitio por primera vez.

Visita recurrente (Returning visit): Son los usuarios que han visitado el sitio en ocasiones anteriores.

Duración de la visita (Visit time): Es el tiempo que un visitante pasa en un sitio Web.

Profundidad de la visita: Es la cantidad de paginas de un sitio Web que son observadas durante una sola visita.

Interés del visitante (Pageviews): El interés del visitante se mide dependiendo de dos factores. La cantidad de visitantes y la profundidad de las visitas.

Conversión: Es cuando un Visitante, ejecuta una acción especifica dentro de un sitio. Generalmente una compra.

Rechazo: El rechazo es cuando un usuario abandona un sitio Web instantes después de haber llegado a este. Esto hace que un sitio Web sea considerado irrelevante para los keywords con las que se anuncia.

Porcentaje de rechazo (Bounce Rate): Es un porcentaje que se calcula con base a la cantidad de visitas y la cantidad de rechazos que un sitio Web tiene. Los buenos sitios Web cuentan con un Porcentaje de rechazo bajo.

Meta-tags: Los meta tags son parte importante de la composición de las paginas de un sitio Web. En ellos se presenta información como el título de la pagina, la descripción, y las palabras clave.

Posicionamiento Web (SEO): SEO es un técnica que busca optimizar las paginas de un sitio Web para que estas se desempeñen de una mejor manera en los motores de búsqueda.

Black Hat SEO/ White Hat SEO: Son las dos formas de hacer SEO. La primera de ellas hace uso de suertes que han sido castigadas por los motores de búsqueda. La segunda procura optimizar sin hacer trucos sucios.

Enlace externo (Back link): Un enlace externo es un hipervinculo de un sitio de terceros, que hace referencia a un sitio Web.

Pagina de acceso (Landing Page): Es la forma de referise a las paginas por las cuales los visitantes acceden al sitio Web.

Pagina de abandono (Exit Page): Es la forma de referise a las paginas que no resultaron relevantes, o que generan rechazo de los visitantes.

Sitios referentes (Referring Sites): Sitios con enlaces hacia nuestro sitio Web.

Directorios y Marcadores (Bookmarkers): Son un compendio de enlaces a sitios Web. Generalmente cuentan con diversas formas de clasificación. A diferencia de los motores de búsqueda los directorios y marcadores son sitios Web donde el contenido es desarrollado por humanos.

Popularidad de Enlaces (Link popularity): Es la cantidad de enlaces externos que posee un sitio Web.

Estrategias de enlace (Linking strategy): Son estrategias de posicionamiento Web que buscan crear la mayor cantidad de enlaces externos a un sitio Web.

Pagerank: Es la calificación otorgada por Google para un sitio Web dependiendo de su relevancia.

Campañas de Correo (Email Campaigns): Son correos promocionales enviados en forma masiva para la promoción de un producto o servicio.

Alexa: Es una sub-empresa de Amazon que se especializa en generar reports de trafico.

Redes sociales (Social media): Las redes sociales son sitios donde la gente comparte información.

Contendido de Generación Social (Social Generated Content): Es el contenido en las redes sociales. Este contenido es desarrollado por la comunidad de usuarios detrás de estas redes. Pueden ser notas, artículos, fotografías, videos, música o cualquier otro tipo.

Blog: Un blog es un registro de artículos publicados por uno o mas autores.

RSS: Es la forma estándar de distribución de los Blogs.

domingo, 4 de abril de 2010

gesdalia: un buen ejemplo de campaña

hoy en día en día es muy importante hacer publicidad para estar en el mercado, pero no es únicamente hacer publicidad, hay que hacer una buena publicidad

para mi gusto en el sector inmobiliario ahora mismo tiene que cumplir varios requisitos:

- que te incite a pinchar o a leer mas
- que sea simple y claro
- que sea atractivo en precio

creo que la campaña "yo vivo dónde quiero" cumple con estos requisitos y espero que tenga buenos resultados

un saludo

as

creatividades:





jueves, 4 de marzo de 2010

analisis de situación de mercado inmobiliario

hola,

me permito recoger el analisis de Juan Colmenar, un cliente mío, que me ha parecido muy acertado, tanto el análisis como su opinión final. es largo pero interesante. su post en el economy weblog del ie

espero que os guste

un saludo

as


En mi modesto saber y entender, yo veo 3 drivers principales (entre muchos otros) que hay que tener en cuenta a la hora de pensar que ha pasado en los últimos 20 años y que va a pasar en los próximos 10 con el mercado inmobiliario residencial en España.

PRIMERO- La altísima correlación de tipos/plazos/precios:
Las bajadas de tipos desde los 16 por ciento y plazos de 15 años de 1991 a tipos del 2 por ciento (en 2003-06) y plazos de 30 años de los últimos años son un fundamento claro de la subida, difícilmente (aunque no imposible) reversibles. La elevada subida de tipos hasta el 5,4 por ciento de 2008 precipitó por tanto caídas generalizadas, y ahora con los tipos al 1,3 por ciento tenemos un soporte. Aunque los tipos subieran algo parece difícil volver al 5,4 por ciento, y menos todavía al 16 por ciento y en cuanto a los plazos, parece difícil volver a ver hipotecas a 15 años como norma. Por ello la mayor parte de la subida de los últimos 20 años tiene una base sólida que se explica con matemáticas financieras básicas. (Para verlo sólo hay que ver que para una cuota de 1000 Eur. con tipos al 16 por ciento y 15 años el principal es de 68.087 Eur., y si el tipo es del 2 por ciento y a 30 años el principal es de 270.548, esto es 4 veces más, que es prácticamente lo que han subido los pisos en los últimos 20 años).

SEGUNDO- En la última década (hasta el 2007) los precios subieron mucho, de forma desordenada y en casi todas partes por igual:
Hubo un efecto expulsión cuando se llegaba a un tope donde no se podía pagar más cuota. Es decir el que se quería comprar un piso se lo tenía que comprar cada vez más pequeño (acordaros de los mini-pisos de la Trujillo), y cada vez más lejos. (por 30Mll de ptas. en Madrid no había nada). Incluso hubo invenciones picarescas y pintorescas como los lofts en polígonos industriales, los sótanos/trastero reformados, etc., etc. Por ello los pisos grandes no subían lo mismo que los pequeños que subían proporcionalmente más, ni las zonas buenas subían lo mismo que las malas que también subían más. (Esto se puede comprobar perfectamente en los datos que publica Idealista -sólo existen datos desde 2001 en Madrid y Barcelona, en el resto los datos son desde 2007-, en ellos se ve que las zonas mejores de 2001 a 2007 subieron un 40 por ciento menos que las peores. Desde 2007 a ahora la corrección ha sido lógicamente mayor en las peores.)

TERCERO- Sin embargo pese a las anomalías de los últimos años producidas por el efecto expulsión, la oferta y la demanda no son iguales en todas las zonas:
El mercado inmobiliario residencial no es un mercado único sino que hay muchísimos mercados. No olvidemos que un inmueble no es un bien fungible como el trigo o la gasolina, cada inmueble es único e irrepetible pues está en un lugar diferente. Aunque en España exista un stock de pisos de 1 millón de viviendas nuevas o incluso mayor, muchas de ellas se han construido en zonas donde no existe apenas demanda, ni la habrá en mucho tiempo. Por otro lado, existen zonas donde habiendo demanda (aunque temerosa de momento) no hay apenas oferta. Es decir, parece que la oferta no está donde está la demanda.


Lo que acabará pasando en los próximos 10 años bajo este análisis, y en mi modesto saber y entender en cuanto a los 3 drivers será:

1- Parece razonable esperar tipos en el entorno del 3-4 por ciento y plazos en torno a 25-30 años. Esto puede provocar todavía algún que otro ajuste, aunque con la bajada ya producida desde 2007, financieramente podríamos considerar que los precios en general se sostienen (aunque no por zonas).
2- Creo que el efecto expulsión (m2 y zona), continuará en cuanto a m2, es decir los pisos serán cada vez más pequeños, sin embargo no en cuanto a la zona. El reequilibrio que en parte ya se ha producido de mayores bajadas de precio en zonas peores (sobrevaloradas) continuará al ser la demanda en ellas muy débil en los próximos años y existir sobre-oferta.
3- En cuanto a los precios se comportarán de forma “normal”, es decir de acuerdo a la oferta y demanda existente en cada micro-mercado, tras años con el efecto expulsión y la especulación “falsificando” los precios de zonas que eran completamente diferentes en oferta y demanda, en la próxima década funcionará finalmente el mercado. Continuaran las bajadas de precios en zonas donde no hay demanda, y mucha sobre-oferta. Por contra los precios se mantendrán en términos reales y puede que incluso aumenten levemente por encima de la inflación en las zonas mejores que es donde está la demanda solvente y la oferta es limitada. Volverá a ser cierto lo que decían los ingleses que hay que tener en cuenta para invertir correctamente en inmobiliario: “Location, Location, Location”.

En cuanto a mi opinión de si podía haberse evitado la situación actual inmobiliaria, yo creo que sí. Podría haberse evitado si se hubiera respetado la regla 80/30/15 (préstamo por el 80 por ciento del valor de tasación, cuota de máx. 30 por ciento de la renta disponible familiar, y plazo 15 años) por parte de los bancos a la hora de dar préstamos, por parte del regulador para exigírselo a los bancos, y por parte del gobierno (PP primero y PSOE después) para sugerírselo al regulador. Todo lo demás (efecto expulsión, subidas desordenadas de suelo/pisos, construcción desmesurada y especulativa en zonas sin demanda real, etc.) creo que son consecuencias que se derivan en el fondo de no respetar la regla 80/30/15, sin la cual no se habrían producido los mismos con tanta intensidad.

lunes, 22 de febrero de 2010

grupo pinar renueva sus páginas web

grupo pinar pone en marcha sus nuevas web:

http://www.grupopinar.es y http://www.daliahomes.es

felicidades, tienen muy buena pinta!

un saludo

as

e-mail marketing: la exitosa herramienta de moda

El emailing es la estrella de las campañas actuales de márketing y parece que ha dado un nuevo giro, en su concepción y ejecución, que lo vuelven a colocar dentro de las acciones favoritas de nuestros clientes

De acuerdo a una investigación llevada a cabo por la revista StrongMail en Estados Unidos, un 89% de los entrevistados tiene planeado aumentar sus inversiones en email márketing durante el 2010, mientras que un 48% afirmaron que directamente van a aumentar el presupuesto destinado a estas acciones.

Al margen de que la inversión necesaria para realizar estas acciones sigue siendo una de las más económicas, el email márketing bien implementado ha probado ser una valiosa herramienta que puede aumentar los niveles de visitas y contactos y por lo tanto de ventas de forma sorprendente. La cuestión está en hacerlo bien.

Haga investigación de mercado. Si no tiene medios confíe en un proveedor de confianza con profundo conocimiento del mercado. La idea no es mandar mails a ciegas, eso es spam. Las campañas de email marketing son vehículos de valiosa información, que traerán algún tipo de beneficio a los usuarios. Entender a su audiencia lo llevará a perfeccionar el vínculo, y a diseñar un mensaje que resulte atractivo, cosa que sin duda redundará en un mayor nivel de éxito.

Planifique sus acciones. Una vez que conozca a su audiencia, podrá diseñar el tipo de contenido que será apreciado por sus contactos. Ofrezca verdadero valor agregado. No emita una newsletter cada vez que tenga una oferta. Al igual que todo el contenido de la red, material de calidad es la clave, y los usuarios se dan cuenta de esto.

Segmente. La segmentación es la respuesta para que el márketing online, en todas sus variantes, incluyendo el email márketing tenga un éxito rotundo. Puede resultar engorroso, pero si segmenta, obtendrá mejores resultados. Puede tomar criterios locales, como sitio de residencia, o tipo de respuesta a comunicaciones anteriores. De esa manera, se asegurará de entregar el mensaje más conveniente y personalizado para cada uno

Subjet: especialmente importante es el asunto que vendrá en el mail. Piense que la persona que recibe el mailing puede recibir una gran cantidad de mails al mismo tiempo. un subjet sugerente, que incite a abrir el mail es vital

Creatividad: la creatividad deberá ser directa, comunicando sólo las ideas principales y sin estar recargada de texto ni fotos. si me da pereza leerlo no lo leeré. la creatividad no debe mostrar todo, mejor explicarlo cuando pincho en el enlace

No haga spam. Si es considerado spammer, puede ser denunciado y su empresa listada dentro de esta categoría, lo que automáticamente hará que todos sus correos caigan en la carpeta de spam –y en muchos usuarios, directamente en la papelera de reciclaje. Si trabaja con un proveedor, pregunte cuantos impactos como máximo envían a cada "potencial cliente". Un uso incorrecto hace que la bbdd no tenga ningún valor

Valorice sus emails. Grandes empresas han utilizado y están utilizando el email márketing con resultados increíbles. Un caso paradigmático es el de Christian Dior, la prestigiosa firma de modas. Por medio del email márketing se ha puesto en contacto con 150.000 potenciales clientes. Imagine el ROI de semejante acción. Usted también puede lograrlo

Respuesta inmediata: como en cualquier acción, la respuesta a un contacto debe ser inmediata. Es inaceptable que alguien nos pregunte por nuestro producto y tardemos mas de 2 horas en dar una respuesta eficaz.



ejemplo práctico:
Si usted es un promotor que vende casas en el barrio de las tablas en el distrito de fuencarral de madrid, imagine hacer un e-maling a todos los que tienen una búsqueda registrada en idealista.com en ese barrio y los similares por cercanía como pueden ser sanchinarro y montecarmelo. estaríamos llegando vía mail de forma segmentada a nuestro público objetivo

importante es no saturar a las receptores y que estos sean los correctos. Por eso compruebe que la empresa que realiza el emaling segmenta correctamente según sus criterios y que no realiza mas de 2 envíos por mes a estos usuarios. hacer demasiados envíos hace que la base de datos considere estas comunicaciones spam y que pierda todo el valor



un saludo

as

apoyado con información de www.vpa-internet.com.ar/blog

viernes, 19 de febrero de 2010

novedades idealista

quieres conocer las últimas novedades de idealista.com

pincha aquí

espero que os guste

un saludo

as

la crisis dispara la oferta de vivienda en alquiler por debajo de los mil euros

desde 2007 la oferta de viviendas con un alquiler de menos de 1.000 euros se ha incrementado un 660% en barcelona y un 413% en madrid

la oferta de viviendas en alquiler con un precio inferior a 1.000 euros se ha incrementado en los dos últimos años en los grandes mercados inmobiliarios españoles según el último estudio de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa. concretamente la oferta ha aumentado un 660% en barcelona y un 413% en madrid

el segmento de pisos con alquileres inferiores a mil euros ha pasado a representar el 61,6% de todas las viviendas anunciadas en la ciudad condal (27,8% en 2007) y el 64% de las viviendas de alquiler anunciadas en la capital (39,1% en 2007)

la explicación a este cambio de tendencia en la oferta de los alquileres la encontramos en tres aspectos que han coincidido en el tiempo:

• la dificultad para encontrar comprador ha obligado a los propietarios a sacar sus viviendas en alquiler, lo que ha incrementado el parque de viviendas desde el inicio de la crisis, en 2007 (aumento del 243,4% en barcelona y el 213,7% en madrid)

• en 2008 se inició un cambio de tendencia en los precios que se ha confirmado durante 2009 y que hasta el día de hoy ha supuesto una bajada de precios del parque de viviendas en alquiler del 14,8% en barcelona y del 9,1% en madrid

• las medidas del gobierno para el fomento del alquiler, como la consolidación de la sociedad pública de alquiler (spa) adscrita al ministerio de vivienda, han potenciado el sector colaborando a la seguridad del propietario y facilitando la salida al mercado de nuevas viviendas

pensamos que “es probable que durante 2010 la oferta de viviendas siga aumentando con un producto aún más barato. quizá volvamos a ver los alquileres a precios más razonables que en los tres últimos años, en el entorno de los 600 euros”

un saludo

as

jueves, 18 de febrero de 2010

quien es el portal inmobiliario líder?

hola,

esta semana me he reunido con varios de mis clientes, algunos de los que gestiono yo directamente para saber que sucede en el mercado inmobiliario. aquellos que me dicen algunas de las cosas que necesito saber de primera mano

son varios de los buenos cada uno en su especialidad. grandes de obra nueva, grandes agencias, grandes bancos.... y son estos excepcionales clientes al final cada día, los que me hacen darme cuenta que la lucha es mucho mas simple de lo que la pintamos a veces: si tu eres con el que mas casas vendo, eres mi portal líder

algo que cada vez tengo mas claro, es que la atención de un buen comercial, profesional y que guíe correctamente al cliente, es clave para ser el portal líder de un cliente

esta semana la termino siendo el portal líder de mis clientes y espero seguir siéndolo durante mucho tiempo. de esta forma conseguiré fidelizar mas al cliente y confiará en mi para sus próximas acciones

en resumen, si soy el que mas usuarios tengo, el que mas páginas vistas, el que mas tiempo de navegación por usuario, el que mas información da, el que mas.... (si, algún día nos ganan en usuarios medios de ese día), pero no soy el que mejor servicio da y con el que mas pisos venden, no seré el portal líder

un saludo

as

lunes, 15 de febrero de 2010

cuanto se buscan los dominios inmobiliarios?

hola,

esta es la gráfica que nos ofrece google trends comparando los tres dominios mas buscados en españa en el sector inmobiliario

en azul muestra idealista.com, rojo fotocasa.es y amarillo a pisos.com, tanto en total (gráfica) como por principales ciudades (abajo)




esta es una de las razones por las que los idealistas nos sentimos tan orgullosos de ser idealistas... claro está que también refleja una situación de mercado

saludos

alejandro

ya somos el canal inmobiliario de intereconomía!

hola,
hoy hemos puesto en marcha la integración on-line como canal inmobiliario del grupo intereconomía http://pisos.intereconomia.com


el grupo intereconomía esta compuesto por

intereconomia tv http://www.intereconomia.com/

radio intereconomía http://www.intereconomia.com/

diario la gaceta http://www.intereconomia.com/la-gaceta

negocios.com à http://www.intereconomia.com/negocios

de esta manera, nos convertimos en el canal inmobiliario de 3 de los 5 diarios de tirada nacional

un saludo

alejandro sancho
director de zona de idealista.com

viernes, 12 de febrero de 2010

que quieres ser de mayor?

este fin de semana es carnaval y a todos nos gustaría disfrazarnos de lo que nos gustaría ser... a mi me gustaría ser alto y guapo, a mi hija una de las princesa disney, a mi hijo superman

a habitaclia, competencia nuestra, le gustaría ser idealista por un día, y han puesto un botón para cambiar el look y ser como nosotros: mismos colores, mismo tipo de letra...



el disfraz le hace ser parecido, pero la verdad idealista no hay nada mas que uno :-)



divertida idea de nuestra competencia, que le llevará tráfico desde buscadores de nuestros usuarios

qué hacemos en idealista.com?

hola,

os presento un video mediante el que intentamos explicar lo que hacemos en idealista.com

para verlo pincha aquí

espero que os guste

alejandro

jueves, 11 de febrero de 2010

como llegar al que busca un piso?

a día de hoy la demanda es mayor que nunca: no hace mucho, en el verano del 2008 cuando nos metíamos de lleno en la crisis, en idealista.com teníamos 1,5 millones de personas diferentes utilizando el portal para buscar vivienda. a día de hoy, y año y medio despues, tenemos cerca de 4 millones. esto es mas que multiplicar x2,5

lo cierto es que hay demanda y mucha, pero hay que saber llegar a ella y llegar con el producto adecuado

cuales son los pasos de las empresas con éxito?

si te dedicas al mercado de 2º mano:
- centra todo tus esfuerzos sobre todo a captar producto bueno a muy buen precio. tendrás que educar a los propietarios sobre el precio real de la vivienda a día de hoy
- si te ofrecen producto a precio medio de zona o superior, recházalo. a ese precio no se venderá. acepta únicamente lo que esté mínimo un 20% por debajo del precio medio


si te dedicas al mercado de obra nueva
- si no puedes bajar el precio y la promoción la tienes sin vender. sácala en alquiler o alquiler con opción a compra, podrás cubrir toda o parte de la hipoteca. es mucho mas fácil y ágil alquilar que vender

- si te queda vivienda sueltas, rebájalas de forma agresiva. mejor perder algo ahora que mas en unos meses


para ambos casos

- analiza los coste fijos que tienes y los costes financieros de tardar en vender tu producto por un largo periodo. analiza tambien el ahorro que supondría entre venderlo ahora con un descuento o venderlo a precio de mercado que estará dentro de un tiempo

- pide a tu gestor de idealista información sobre lo que busca el público en las zonas que trabajas. tu puedes ver toda la oferta, pero eso no te sirve. nosotros podemos ver lo que busca la demanda y muchas veces no coincide

- publica bien el producto en idealista. pide a tu gestor que te informe sobre los cursos que organizamos sobre publicación en internet

- no gastes dinero en medios que estén muertos (periódicos, buzoneos, etc)

- refuerza la publicación con publicidad en las zonas similares. si anuncias producto de las tablas (fuencarral - madrid), refuerza en sanchinarro (hortaleza - madrid). en las tablas ya estás y en sanchinarro no!

- en idealista.com podemos hacer un emailing a las personas que buscan casa en la zona donde tienes el producto. tenemos identificados al "oro molido" que buscas



desde idealista.com podemos dar una gran visibilidad a tu producto y podemos poner a tu disposición a 4 millones de personas que podrían estar interesadas en tu producto, siendo la única empresa en españa con esta capacidad


lo mejor de todo: la inversión será mucho mas baja de lo que imagina. contáctanos http://www.idealista.com/pagina/inmobiliarias

un saludo



alejandro sancho
director de zona de idealista.com