jueves, 4 de marzo de 2010

analisis de situación de mercado inmobiliario

hola,

me permito recoger el analisis de Juan Colmenar, un cliente mío, que me ha parecido muy acertado, tanto el análisis como su opinión final. es largo pero interesante. su post en el economy weblog del ie

espero que os guste

un saludo

as


En mi modesto saber y entender, yo veo 3 drivers principales (entre muchos otros) que hay que tener en cuenta a la hora de pensar que ha pasado en los últimos 20 años y que va a pasar en los próximos 10 con el mercado inmobiliario residencial en España.

PRIMERO- La altísima correlación de tipos/plazos/precios:
Las bajadas de tipos desde los 16 por ciento y plazos de 15 años de 1991 a tipos del 2 por ciento (en 2003-06) y plazos de 30 años de los últimos años son un fundamento claro de la subida, difícilmente (aunque no imposible) reversibles. La elevada subida de tipos hasta el 5,4 por ciento de 2008 precipitó por tanto caídas generalizadas, y ahora con los tipos al 1,3 por ciento tenemos un soporte. Aunque los tipos subieran algo parece difícil volver al 5,4 por ciento, y menos todavía al 16 por ciento y en cuanto a los plazos, parece difícil volver a ver hipotecas a 15 años como norma. Por ello la mayor parte de la subida de los últimos 20 años tiene una base sólida que se explica con matemáticas financieras básicas. (Para verlo sólo hay que ver que para una cuota de 1000 Eur. con tipos al 16 por ciento y 15 años el principal es de 68.087 Eur., y si el tipo es del 2 por ciento y a 30 años el principal es de 270.548, esto es 4 veces más, que es prácticamente lo que han subido los pisos en los últimos 20 años).

SEGUNDO- En la última década (hasta el 2007) los precios subieron mucho, de forma desordenada y en casi todas partes por igual:
Hubo un efecto expulsión cuando se llegaba a un tope donde no se podía pagar más cuota. Es decir el que se quería comprar un piso se lo tenía que comprar cada vez más pequeño (acordaros de los mini-pisos de la Trujillo), y cada vez más lejos. (por 30Mll de ptas. en Madrid no había nada). Incluso hubo invenciones picarescas y pintorescas como los lofts en polígonos industriales, los sótanos/trastero reformados, etc., etc. Por ello los pisos grandes no subían lo mismo que los pequeños que subían proporcionalmente más, ni las zonas buenas subían lo mismo que las malas que también subían más. (Esto se puede comprobar perfectamente en los datos que publica Idealista -sólo existen datos desde 2001 en Madrid y Barcelona, en el resto los datos son desde 2007-, en ellos se ve que las zonas mejores de 2001 a 2007 subieron un 40 por ciento menos que las peores. Desde 2007 a ahora la corrección ha sido lógicamente mayor en las peores.)

TERCERO- Sin embargo pese a las anomalías de los últimos años producidas por el efecto expulsión, la oferta y la demanda no son iguales en todas las zonas:
El mercado inmobiliario residencial no es un mercado único sino que hay muchísimos mercados. No olvidemos que un inmueble no es un bien fungible como el trigo o la gasolina, cada inmueble es único e irrepetible pues está en un lugar diferente. Aunque en España exista un stock de pisos de 1 millón de viviendas nuevas o incluso mayor, muchas de ellas se han construido en zonas donde no existe apenas demanda, ni la habrá en mucho tiempo. Por otro lado, existen zonas donde habiendo demanda (aunque temerosa de momento) no hay apenas oferta. Es decir, parece que la oferta no está donde está la demanda.


Lo que acabará pasando en los próximos 10 años bajo este análisis, y en mi modesto saber y entender en cuanto a los 3 drivers será:

1- Parece razonable esperar tipos en el entorno del 3-4 por ciento y plazos en torno a 25-30 años. Esto puede provocar todavía algún que otro ajuste, aunque con la bajada ya producida desde 2007, financieramente podríamos considerar que los precios en general se sostienen (aunque no por zonas).
2- Creo que el efecto expulsión (m2 y zona), continuará en cuanto a m2, es decir los pisos serán cada vez más pequeños, sin embargo no en cuanto a la zona. El reequilibrio que en parte ya se ha producido de mayores bajadas de precio en zonas peores (sobrevaloradas) continuará al ser la demanda en ellas muy débil en los próximos años y existir sobre-oferta.
3- En cuanto a los precios se comportarán de forma “normal”, es decir de acuerdo a la oferta y demanda existente en cada micro-mercado, tras años con el efecto expulsión y la especulación “falsificando” los precios de zonas que eran completamente diferentes en oferta y demanda, en la próxima década funcionará finalmente el mercado. Continuaran las bajadas de precios en zonas donde no hay demanda, y mucha sobre-oferta. Por contra los precios se mantendrán en términos reales y puede que incluso aumenten levemente por encima de la inflación en las zonas mejores que es donde está la demanda solvente y la oferta es limitada. Volverá a ser cierto lo que decían los ingleses que hay que tener en cuenta para invertir correctamente en inmobiliario: “Location, Location, Location”.

En cuanto a mi opinión de si podía haberse evitado la situación actual inmobiliaria, yo creo que sí. Podría haberse evitado si se hubiera respetado la regla 80/30/15 (préstamo por el 80 por ciento del valor de tasación, cuota de máx. 30 por ciento de la renta disponible familiar, y plazo 15 años) por parte de los bancos a la hora de dar préstamos, por parte del regulador para exigírselo a los bancos, y por parte del gobierno (PP primero y PSOE después) para sugerírselo al regulador. Todo lo demás (efecto expulsión, subidas desordenadas de suelo/pisos, construcción desmesurada y especulativa en zonas sin demanda real, etc.) creo que son consecuencias que se derivan en el fondo de no respetar la regla 80/30/15, sin la cual no se habrían producido los mismos con tanta intensidad.

11 comentarios:

  1. Alejandro, estoy de acuerdo , en tu análisis,del por que de la subida de precios.
    En cuanto a si se podía haber evitado es una pregunta muy compleja, ya que en esta subida no solo estaba afectaba a España, sino el resto del mundo, a los bancos les interesaba vender hipotecas, a los ayuntamientos vender suelo, a los particulares que su vivienda valiese mucho, por supuesto a las inmobiliarias, portales de Internet... creo que era una corriente demasiado fuerte de evitar, y en la que estaban metidos todos los países desarrollados, pq cuantas hipotecas se formalizaban en EEUU y se empaquetaban con un lacito y se vendían aquí, lo hacía Banesto, UCI etc
    Y no es tan difícil que vuelva a pasar, ya que olvidamos demasiado fácilmente, y a muchos interesa la subida de precios

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  2. hola laura,
    está claro que todos los que estamos en el sector inmobiliario, hemos sido parte mas o menos activa de la burbuja. ¿si se podía haber evitado? es posible, pero muy difícil sin una regulación adecuada. ningún gobierno se tomó en serio la amenaza

    es posible que vuelva a pasar, pero espero que no en la misma medida y que se tomen medidas. esto nos va a pasar una factura alta en españa... mucho mas alta que en otros paises

    como bien sabes, este tipo de crisis son una selección natural. lo difícil es ser de los seleccionados :-)

    por cierto, enlazando con un comentario de twitter tuyo: te doy ánimos porque lo estáis haciendo bien. hacéis un muy buen trabajo en captación, por lo que tenéis buena oferta, os dejáis la piel en el día a día y estáis activas tecnologicamente. busca cuantas agencias hacen lo mismo

    un saludo

    as

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