lunes, 19 de abril de 2010

qué está sucediendo en el mercado de la vivienda?

si algo tenemos claro es que el sector inmobiliario no para de generar noticias y muchas ellas se contradicen, o por lo menos hacen mal interpretar una situación actual

hace unos días el ine lanzó una muy buena noticia: la venta de viviendas se disparaba un 18,7% situándose a niveles del 2008. la cifra se dispará aún mas, cuando vemos sólo las viviendas protegidas (+40%)

un dato lógico es que despega la vivienda de 2º mano un 23,7%, casi el doble que la obra nueva, un 14,4%



una de las incognitas era si estaban incluidas los ventas producidas por los pisos que se están quedando los bancos en procesos judiciales y daciones en pago y las que se producen cuando estos vuelven a vender la vivienda. el ministerio nos confirmó que no

hoy lanzamos el informe de evolución de precios de alquiler y parece que sigue la misma tendencia: si bien se estanca en precio, hay muchas zonas que empiezan a repuntar

nuestra opinión, es que estamos viviendo un falso periodo de recuperación, propiciado por las noticias alentadoras y de fin de crisis lanzadas al mercado. analicemos las principales causas que generaron la crisis:

- sobreoferta: sigue vigente con alrededor de 1,4 millones de viviendas en venta

- paro: hoy es considerablemente mas alto que cuando entramos en la crisis, y se espera aumente en los siguientes trimestres

- sistema financiero: los bancos siguen a día de hoy sin conceder hipotecas a aquellos que pueden tener dificultad de pago. como es lógico cada días mayor número de personas

- euribor alto: a día de hoy estamos en mínimos históricos, pero la amenaza de una remontada hasta indices de 3 ó 3,5% es clara a corto-medio plazo. recomendamos a los compradores que vean su capacidad de pago con este euribor

- sobreprecio: si bien los precios ya han caido, la demanda sigue sin encontrarse con la oferta. en idealista.com a día de hoy, hay cerca de 4 millones de personas buscando piso y son pocos los que lo encuentran

- confianza: este aspecto es psicológico y está claro que ha mejorado considerablmente en los últimos meses. el problema es que por lo general emperora mucho mas rápido de lo que mejora


con todo esto, vemos que:

- vivimos una crisis de oferta y no de demanda. demanda hay pero no a cualquier precio y es quien tiene la sartén por el mango: "hasta que no llegue al precio que quiero no compro"

- los factores que originaron la crisis siguen vigentes. vivimos un espejismo de recuperación y esto puede volver a frenar las ventas en seco. recordemos que las reglas ahora las pone la demanda y volvemos a querer poner las reglas desde la oferta

- los ajustes se seguirán produciendo en los siguientes trimistres y serán muy diferentes en unas zonas y otras. es posible que en asturias no haya tanta sobreoferta, pero si en la zona del corredor del henares. las zonas ajustarán mas severamente en zonas con mayor sobreoferta y es posible que los precios suban en zonas donde no haya sobreoferta o capacidad de nuevas promociones

- los ajustes serán en mayor medida en 2º mano, y la reactivación será mayor antes en este tipo de viendas. los promotores ya no pueden bajar mas en algunos casos y resistirán hasta que vendan las casas o cedan las promociones a los bancos

- los bancos, las nuevas mega agencias, duplicarán su cartera en 2010 por los que tendrán que hacer ofertas muy agresivas y bajarán los precios en ciertas zonas


un saludo


as

8 comentarios:

  1. Coincido en que se está viviendo un repunte en el mercado de la vivienda, más emocional que real.

    Sigue habiendo mucha oferta y sólo compra quien realmente necesita una vivienda, además de algunos inversores que encuentran verdaderos chollos.

    El factor diferencial es la zona: puede que en Madrid Comunidad los precios bajen, pero en zonas determinadas, esos precios no bajan ni bajarán.

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  2. efectivamnete los precios se deberán de ajustar en función de la oferta y la demanda. hablar de medias siempre es peligroso o muy peligroso

    hay zonas que deberán ajustar de forma mas severa, otras se estancarán y otras empezarán a remoentar en breve

    lo cierto es que cuando se hace media, el precio seguirá con la tendencia bajista, con todas las precauciones de "comunicación de medias"

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  3. como bien dices, los precios deberán bajar de distinta manera en ciertas zonas, pero coincido contigo en que deberán bajar mas (excepto en alguna zona puntual)

    opináis que es un buen momento para comprar?
    pensáis que el mercado volverá a subir con fuerza a medio plazo?
    si tuvieras un piso: lo alquilarías, lo bajarías de precio o esperaías?

    por cierto, gracias por todo lo que me aporta idealista y tu personalmente en tu twitter

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  4. hola carlos,

    intento responder a tu preguntas:
    - si quieres comprar para vivir, nunca fue un mal momento. de hecho siempe digo: "si vas a comprar hazlo como si fuera para toda tu vida y no te equivocarás". siempre busca, rebusca y haz ofertas a la bahja. no compres por impulso

    - pienso que el mercado tardará mucho mucho en subir con fuerza (espero de corazón no volver a vivir otra burbuja)

    - si tuviera un piso... hablaría con el profesional de la zona de mas confianza, miraría los nº que me propone y despues lo estudiaría. si hablamos de "media", seguramente lo pasaría a alquiler durante un tiempo siempre y cuando mi economía lo permitiera. si me hace falta el dinero lo bajaría por debajo de la media, ya que es la única forma de tener opciones de venta

    gracias por seguirme en twitter carlos

    un saludo

    as

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