martes, 17 de agosto de 2010

cómo avanza el sector inmobiliario?

parece que en los últimos tiempos hay un atendencia de todos los medios y organismos de insistir en que la crisis inmobiliaria ya pasó o que hemos tocado fondo. yo opino que no es así. qué me lleva a pensar esto?

excesivo stock a la venta para la demanda existente:

- actualmente no se sabe muy bien cual es el stock real de viviendas en venta, pero desde luego está muy por encima de las 700.000 viviendas que anunciaba el ministerio de vivienda. hay estimaciones de entre 1 y 1,5 millones. pongamos que es de 1,3 millones

- si hay una demanda de unas 300.000 viviendas reales, actualmente se construyen unas 100.000 viviendas nuevas al año y les bancos se quedan con otras 100.000 más que hay que poner de nuevo a la venta, el stock se puede reducir unas 100.000 viviendas por año

- a este ritmo, cuando seremos capaces de absorber parte de ese stock para recuperar una cierta normalidad? cual es el nº de viviendas en stock para empezar a remontar el vuelo? se estima que cuando el stock esté entre 500 y 700 mil viviendas tocaremos fondo



los bancos las grandes inmobiliarias

- los bancos nos hemos convertido en las grandes inmobiliarias. en casaktua, tenemos unas 4.000 propiedades y otras muchas en proceso de saneamiento. hasta ahora todas de perfil medio-bajo ya que la crisis a tocado en mayor medida a las capas sociales más desfavorecidas, pero poco a poco se irán viendo pisos de mayor calidad y que entrarán a competir con el "piso medio" en venta

- es más dificil todavía estimar el stock de los bancos, pero ya podemos hablar de entre 250 y 300 mil inmuebles. ha día de hoy están en la media de precio, pero poco a poco deberán de aplicarse políticas más agresivas para aliviar este stock. el banco de españa está siendo estricto con este tema y esto hará bajar los precios en zonas en las que los bancos tenemos un mayor número de viviendas


la situación económica, el miedo y la dureza en concesión de hipotecas

- la situación económica no mejora y las previsiones no son buenas. con este panorama es difícil tomar la decisión de compra o de cambio de vivienda
- hay gente que se casa, tiene hijos y necesita más espacio, se divorcia... demanda real de vivienda que una vez que toma la decisión, se topa con la actual dureza en la concesión de hipotecas y quedan automáticamente expulsados del mercado de compra

mi pregunta: la concesión de hipotecas es excesivamente dura? es lógico dar hipotecas por encima de las posibilidades reales de pago? o antes fueron excesivamente blandas? en mi caso y ante el cambio de casa, llegué a tener 750.000€ repartidos en 3 hipotecas contando con 2 sueldos normales en el mercado. tiene sentido?



el envejecimiento de la población hará descender la demanda

- es una realidad que españa está envejeciendo y que no nacen niños suficientes. en unos años la media de edad será muy elevada. a esa edad, quién se comprará un piso? habrá 100.000 personas todos los años dispuesta a comprar y en edad?
la respuesta es no



cuanto debe bajar la vivienda para tocar fondo?

- actualmente ninguna estadística es capaz de determinar cual es la bajada real. ni el ministerio (este el que menos), ni los grandes portales, ni el colegio de registradores, ni las tasadoras conocen el precio real de la compra-venta. todos hacen referencia a precios de oferta o a precios de escrituración

- hace años la diferencia entre el precio de oferta y el de cierre de la operación estaban muy cercanos. incluso alguna operación se cerraba por encima del precio de oferta al entrar dos compradores en puja. actualmente existe una gran diferencia entre la oferta y el precio definitivo, estimada entre un 10 y un 20%

- la gente, equivocadamente, sigue anunciando los pisos caros para luego negociar el precio. esto hace tener la sensación que no han existido bajadas y que existan casas que se queden fuera del rádar de los compradores

- esto nos lleva a bajadas según zonas de entre el 20 y el 40%. con este escenario, es difícil pensar que el fin de la crisis está cerca y mi opinión es que tenemos años por delante de bajadas nos guste o no nos guste. esperemos que después no vuelva la euforia y volvamos a vivir otra burbuja tan perjudicial y volvamos a crecimientos similares al ipc


no todas las zonas se comportarán igual
- en mi época en idealista, me tocó lidiar muchas veces con gente que discrepaba con nosotros de manera muy dura y con gran razón en algunos casos. las generalizades y el "café para todos" es malo. no se puede decir que el precio de la vivienda ha bajado igual en torrevieja que en bilbao.

- en general (mal hecho también) toda zona cantábrica está menos afectada y toda la costa desde castellon a huelva en mayor medida sobre todo en las zonas de 2º residencia.

- en las grandes ciudades como madrid no es lo mismo parla que el barrio de salamanca. las zonas de mayor poder adquisitivo y con menos suelo disponible se ven menos afectadas


mi recomendación:

- si tienes una casa y quieres o necesitas venderla es que la pongas entre un 10 y un 20% por debajo del precio de tus vecinos. actualmente estar en la media del mercado es estar fuera y sin posibilidades reales de venta. el mercado irá bajando y dentro de unos meses tu casa estará anunciada con ese 10-20% de descuento, pero sin posibilidades de venta porque todos tus vecinos habrán bajado


- si lo que necesitas es comprar, busca, compara y haz ofertas a la baja. sobre todo compra como si fuera a ser la casa donde vas a vivir toda tu vida y que vas a tener que pagar durante muchos años. antes pasa por el banco para conocer de antemano tu capacidad de inversión real

en ambos casos cuenta con las inmobiliarias de tu zona. ellas saben dónde están las mejores ofertas y hasta dónde se puede bajar. verás que al final es más barato y rápido

un saludo

alejandro

4 comentarios:

  1. Buen post Alejandro,

    Creo que el análisis que haces es correcto y estoy contigo en que tendremos bastantes años de bajadas de precios.

    ¿Piensas que los pisos "normales" de los bancos llegarán y a buen precio?

    Según comenta idealista.com, los bancos son los que tienen los precios mas caros a día de hoy. ¿realmente es así?

    Esperemos que estando tu en banesto, encabecéis los cambios necesarios de la banca en el sector inmobiliario. hace falta gente con mentalidad 2.0 en ese sector

    felicidades!

    carlos

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  2. hola carlos,

    gracias por "las flores" que me lanzas. el sector bancario ha estado muy ligado de siempre al sector inmobiliario, pero poco al on-line. hay mucho por hacer

    sobre tus preguntas:

    - los pisos normales como dices, están empezando a entrar y están en saneamiento. en poco los veremos en venta en la web

    - he tenido mis más y mis menos con idealista por este informe. creo que una vez más se aplica café para todos y además con algo de sesgo. pienso que las agencias estaban presionando por la ventas que estamos consiguiendo y han realizado un "guiño" en ese sentido. la realidad es que pienso que están en linea de precio y cada día más. si no estuvieran en precio no venderíamos las cantidades que vendemos todos los meses. si es cierto que tenemos que seguir trabajando en poner precios reales a la situación de mercado

    un saludo

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