lunes, 17 de diciembre de 2012

Gracias Donosti!

Voy de regreso a Madrid y no puedo dejar de dar las gracias por la forma que nos han acogido a los ponentes todo el equipo de organización de las jornadas sobre "internet y redes sociales en pymes y comercio".

Empezando por los organizadores del evento Oianko Choperena y Benito Pastor dos excelentes personas, comprometidas con las nuevas tecnologías y el mundo de los emprendedores y empresarios, que bajo el paraguas de Abar 2.0 y de Abar informática han coordinado todo a la perfección. También y como no, a todas las empresas y sobre todo personas que nos han hecho pasar allí unos días geniales:

-Adegi: La asociación de empresarios guipuzcoanos, que apoyó el evento y nos cedió el espacio. Su organización impecable. Aforo completo, un centenar de personas en lista de espera y una nota de 8,9 por parte de los asistentes (muy por encima de la media), explican todo!

- Real Club de Tenis San Sebastián: Con Ricardo y Jokin Larrañaga (presidente y gerente del club) que nos han hecho disfrutar tanto en su sociedad gastronómica, como en el muy recomendable restaurante, como en el Padel... como simplemente con su presencia.

- Pensión Altair: qué distinto es el concepto de pensión en Madrid! Todo un lujo por el interior, ubicación, atención... Perfecta y muy recomendable para quien visite Donosti!

- La perla spa centro talaso deportivo. Uno de los más impresionantes spa que conozco, intregado con el mar en la misma playa de la Concha. Lujo es poco! si pasas por Donosti, no puedes perdértelo!

- Y por supuesto al lujo de "crack's" con los que he compartido ponencia: Sara Werner, Bere Casillas, Celestino Martinez y Claudia Araújo. Creo que fuimos complementarios y además todos con un mensaje siempre positivo.

Lo dicho, todo un placer tanto jueves y viernes en las ponencias como el fin de semana divertido en Donosti, en el que tanto Marisa como yo, nos hemos sentido como en casa y entre amigos.

Eskerrik asco!





miércoles, 12 de diciembre de 2012

jornadas sobre Internet, redes sociales, pymes y comercio

Este viernes estaré en San Sebastian en unas jornadas patrocinadas por Abar informática y con la colaboración de ADEGI.

Las ponencias están orientadas a maximizar el uso de Internet y la utilización de redes sociales en las pymes y el comercio.

Comparto cartel de lujo con excelentes profesionales y amigos


Toda una experiencia

As

miércoles, 24 de octubre de 2012

Special Servicer, un nuevo negocio que crece con la crisis

Los que estamos metidos en el mundo inmobiliario y al mismo tiempo en el sector financiero, no dejamos de asombrarnos de la cantidad ingente de inmuebles que proceden de activos adjudicados que los bancos tienen sin ningún tipo de control. Para poner orden a este "carajal" llegan los Special Servicers, pero a qué se dedican estas empresas?

Estas empresas tienen por finalidad poner orden, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias absolutamente fuera de control en la mayoría de entidades financieras. Estas entidades estaban acostumbradas a tener caretras de no más de 100 ó 200 inmuebles provenientes de activos adjudicados y en poco tiempo han pasado a multiplicar por 100 dichas carteras, y con los el afán de recortar gastos, no han aumentado en un primer momento los recursos dedicados a gestionar estas carteras. Los Special Servicer, son figuras muy comunes en otros paises pero completamente desconocidas en España, y sólo Banesto con su hasta ahora filial Aktua ha sido capaz de dar el servicio completo con calidad y regularidad, pero con el gran incoveniente de pertener a Banesto y convertirse en juez y parte frente a otras entidades y fondos de inversión.

Cuales son los servicios prestados por este tipo de empresas:

 A otras entidades financieras:

- Recuperación del inmueble: Una vez que la hipoteca está en mora, se inician dos procedimientos paralelos, la recuperación amistosa para intentar buscar una solución pactada que sea interesante para ambas partes y la recupueración legal ya que la amistosa falla en el 98% de los casos. La recuperación legal tiene unos plazos dependiendo del juzgado de entre 18 y 24 meses.

- Toma de posesión del inmueble: Se acude al inmueble a hacer el acto de toma de posesión junto con el jusgado y un cerrajero que descerraja y realiza el cambio de cerradura.

- Toma de datos del inmueble: Una primera toma de datos de situación general y descripción del inmueble y su entorno, así como un reportaje fotográfico.

- Saneamiento judicial y físico: Todo lo necesario legalmente para que el inmueble sea propiedad legal de la entidad, así cmo la limpieza, vaciado y adecuación del inmueble para que pueda llegar a ser comercializado.

- Mantenimiento: Averías o indicencias que puedan surgir en el inmueble con asistencia por parte del personal cualificado en un corto tiempo de espacio (fontanero, albañiles, etc)

- Tasas e impuestos: control, previsión y pago en  tiempo de tasas e impuestos tales como IBI, Comunidad, derramas, impuesto recogida de basuras y cualquier otro pago.

- Inquilinos: tanto las rentas en los casos de inquilinos posibles en inmuebles que se reciben alquilados, como la gestión y liberación de posibles ocupaciones ilegales.

- Otras gestiones: Viviendas de protección oficial, proindivisos, herencias, viviendas en situación especial que impidan la venta, etc

- Valoración: Valoración constante de la cartera con precios de venta, venta rápida y precio actual de cierre.

- Comercialización: mediante acuerdos con red de agentes inmobiliarios expertor en las zonas dónde estan los inmuebles y la realización de acciones de marketing para la captación de un alto número de clientes potenciales compradores de estos inmuebles.

- Reporting: en todo momento del estado de situación de la cartera en cada una de sus fases


En definitiva se trata de que las entidades entregen a los Special Servicers clientes en mora y los Special Services devuelvan el dinero correspondiente a la venta del inmueble pasado un tiempo, con un homogeneización de datos, con un total control de todo lo que sucede, sin retrasos en los pagos y con solución a todos sus problemas.

A Fondos de inversión:

- Originación: Detección de posibles de posibles carteras de inmuebles a la venta, elección de unidades intersantes para la venta, su valoración y oferta de compra. Las carteras pueden ser de inmuebles o lo más habitual es que sean carteras de deuda (hipotecas) en mora y que incluso parte de esa cartera ya esté judicializada y en proceso de recuperación. La compra masiva implica fuertes descuentos en las carteras, que cubramn todos los costes de recuperación, toma de posesión mantenimiento y comercialización. Esto implica descuentos de entre el 75 y 80% sobre el saldo vivo de la deuda.

- Due diligence: Proceso minucioso de analisis y  auditoría de en la compra de la cartera una vez llegado a un acuerdo

- Proceso de compra: que puede ser unicamente por parte del fondo de inversión o de forma conjunta con el Special Servicer que suele tener sus propios recursos.

- A partir de aquí se inicia suelen prestar los mismos servicios que a otras entidades descritos en el punto anterior.


Es evidente que la base de cualquier Special Servicer es la plataforma tecnologica que lo soporta, que implica el mayopr desembolso económico y la calidad del Staff, con experiencia y claridad en los procesos y con  la suficiente capacidad de entrada en entidades financieras y fondos de inversión.

Sorprende ver que en España, solo  aktua preste este servicio de forma completa. Otras empresas similares no acaban de arrancar por falta de recursos, como puede ser el caso de Hipoges. La irrupción en este mercado de empresas como Copernicus Capital con fuertes recursos y un staff al más alto nivel, hacen que se anime el mercado sin duda.

Esperemos esto ponga orden a este mercado y ayude a la normalización del mercado inmobiliario y por tanto a la normalización del país.

Un saludo

As

viernes, 14 de septiembre de 2012

Activos inmobilarios: diferente forma de actuar ante el mismo problema

Hace unos años las entidades financieras en España presumían de no tener apenas hipotecas impagadas y por lo tanto tenían unas carteras inmobiliarias de menos de 100 viviendas, con unos departamentos completamente al estilo funcionariado, sin recursos y que intentaban dar salida a estos activos casi en plan subasta de amigos. Esto cambio en parte en el año 2009/2010, y digo en parte porque cambio radicalmente la situación de impagados, pero la mayoría de los bancos tardaron tiempo en reaccionar y mantuvieron las mismas estructuras no dando mayor importancia a una situación transitoria (pensaban).

Hace unos meses leía que el mercado financiero español ya tenía en su poder 80.000 inmuebles, y digo yo, quien es el experto que hace esos cálculos? y quién es el incauto que publica semejantre atrocidad???

Hacer un cálculo de las viviendas que tienen los bancos de forma exacta es casi imposible ya que muchos están "echando la pelota" a otro ejercicio mientras ven como capean la que tienen encima. Sobre todo en obra nueva nueva están refinanciando a "la eternidad" a promotras y constructoras que están en completa quiebra con el fin de no incorporar a sus balances más activos, que significan más provisiones y empeorar drásticamente sus resultados, caer en bolsa y entrar en un circulo visioso de caída imparable.

Para analizarlos algo más en detalle, separaría el mercado en tres grandes grupos, sabiendo que hay entidades en una situación intermedia y otras que realmente merecen estar también en el primer grupo pero que por tamaño no las incluyo.

Grupo 1,  los Fuertes:

Aquí claramente incluiría en primer lugar muy destacado a la entidad que primero se dio cuenta en el mercado que había que dedicar tiempo a los activos adjudicados y en general al mercado inmobiliario, Caixa Banc (La Caixa) con su division Servihabitat.
En segundo lugar englobaría a todo el Grupo Banco Santander, y que en este caso fueron pioneros en obra nueva con Altamira (Santander) y en segunda mano con Casaktua (Banesto). Empezaron más tarde, pero la visión estratégica de algunas personas de la organización, les llevaron a impulsar el desarrollo de las herramientas más completas de Gestión y el desarrollo de equipos y estrategias sólidas para dar soluciones al problema desde el impago hasta la comercialización integral de inmuebles.
En tercer lugar BBVA, que aunque fue el último fuerte en darse cuenta, ha sabido adaptarse y sigue haciéndolo con gran destreza a la situación actual con BbvaVivienda y Anida.

Este grupo está vendiendo activos a un ritmo frenético y están consiguiendo dar salida a un volumen de inmuebles similar al que entra, por lo que sus balances empezaran a estabilizarse. Además son entidades que por su volumen tienen diversificado el riesgo en otros países y el impacto en sus cuentas es mejor (sobre todo Santander y Bbva)


Grupo 2, los aún solventes:

Aquí podemos encontrar a un grupo extenso de entidades, que si bien actualmente no presentan problemas de liquidez, depende mucho del maquillaje que se haya aplicado a sus cuentas, serán entidades dignas  de pasar al grupo 1 o se verán castigadas a bajar al Grupo 3

Son entidades que en algunos casos no han tenido tanta exposición al ladrillo y que en casos no han sabido reaccionar a tiempo en el proceso de comercialización y han acumulado un peligroso volumen.


Grupo 3, los intervenidos:

Aquí tenemos el verdadero problema, entidades que han tenido una gran exposición al ladrillo, con cantidades muy elevadas de inmuebles y con procesos poco engrasados de comercialización. En este grupo citaría como referencia, aunque creo que ya todos la utilizamos como cabeza de turco, a
Bankia. Entidades que tendrán que ceder a un precio muy bajo inmuebles al famoso "banco malo" para limpiar sus balances y ver así su viabilidad y necesidades reales de circulante.

De cómo se gestione el banco malo, los precios de cesión de los inmuebles a dicho banco malo y como se configure su estrategia, dependerá en gran medida la evolución del precio de la vivienda en este país. Si los precios de cesión son muy bajos, las entidades intervenidas propiciaran fuertes quebrantos antes de tener que realizar la obligada cesión, y  bajaran los precios con fuerza, obligando a otras entidades a alinearse junto con el resto del mercado, produciendo se una bajada fuerte y corrección mas rápida del mercado. Si por el contrario los precios son altos, el efecto será el contrario, no existirá ninguna prisa, y el ajuste será lento y en mi opinión más dramático.

Si alguien me pide una estimación de los inmuebles en manos de las entidades financieras, me atrevería a decir que ronda entre los 300.000 y 350.000 si contamos  solo lo incorporado a los balances y próximo al medio millón y contamos todo lo que realmente tendría que estar.

Mi pregunta es: con esta cantidad de inmuebles, cómo puede este país salir adelante? Las decisiones que se tomen en cuanto a las necesidades de recapitalización y a la estrategia a seguir por el Banco Malo, serán decisivas para la economía española.

Un saludo

As










lunes, 9 de julio de 2012

Mi aventura en Caracas con Dridco Venezuela

Hace ya bastantes semanas que una llamada de Fer, mi jefe, me proponía la aventura de Caracas. Acotamos fechas disponibles rápido y nos pusimos en marcha.

El tema no era sencillo, la Directora General de Dridco Venezuela salía de la compañía y necesitaban allí a alguien para que no se parara la actividad de la empresa, y se realizaran cambios urgentes hasta que se incorporara el nuevo Director General.

Lo primero que sorprende es el país. Un país con unos recursos naturales espléndidos, uno de los mayores productores de petróleo, con el mar Caribe a 20 km de Caracas, con selva y con ciudades modernas.... y está sumido en un auténtico caos de pobreza, delincuencia y desorden. Caracas desde el 2010 está considerada la ciudad más peligrosa del mundo, con índices de criminalidad en sus calles muy muy por encima de México DF o Sao Paolo, las ciudades que todos tenemos en la cabeza como las más peligrosas. Una ciudad sin apenas transporte público, con el precio de la gasolina a 0,01€/litro (es más barata la gasolina que el agua), y sin poder andar por la calle por miedo a que te maten... un autentico caos de tráfico.

En esta ciudad pasé dos periodos de tres semanas primero, regreso a España por una semana y vuelta otras 2 semanas.

La bienvenida en la oficina de Caracas fue buena por parte del equipo, aunque me encontré gente buena o muy buena con cero ganas de trabajar. Gente buena situada en el sitio no adecuado. Durante las primeras semanas me senté con cada uno de ellos, he hice mis propuestas de cambios en todo el modelo de arriba a abajo, desde cosas tan sencillas como cambiar el seguro médico hasta otras más delicadas como la forma de vender desde el call center, la forma de facturar,  la actividad comercial requerida, la forma de presentar o el cobro de los incentivos para incentivar a los que tengan ganas de trabajar y mostrar la puerta a los que no. Buscamos sangre nueva que motivara al resto del equipo y les hiciera volver a estar vivos. Cosas rápidas y usando el sentido común.

Por suerte, esta vez fuimos rápidos o muy rápidos en encontrar a Juan Vernet, el nuevo Country Manager. Una persona que lleva con muy buenas formas conciliadoras, pero duras en criterio al mismo tiempo. Muy conocedor del mercado, trabajador incansable... si tuviera que decir 3 palabras que le defina: "Buena gente y trabajador".

Las dos últimas semanas fueron distintas, la empresa ya estaba en manos de Juan y esta vez mi roll era ayudar a lanzar el portal inmobiliario zonaprop.com.ve. Por lo que mi paso por Caracas fue de reunión en reunión con las principales figuras del mercado inmobiliario. Rentahouse (impresionado por la cultura de internet y el dominio que tienen), Coldwell Banker, Century 21, Remax...

Lo peor del viaje: la inseguridad de la ciudad, y lo aburrido de los fines de semana ya que no te permite salir a conocer nada.


Lo mejor del viaje: la experiencia profesional tanto en la gestión/reorganización  de una empresa con absoluta libertad de movimiento y la experiencia de conocer un mercado inmobiliario muy distinto al español y con problemas muy diferentes...

En la parte de ocio por supuesto  que lo mejor fue estar justo enfrente de un centro comercial con un hard rock, y encontrarme aquí con un madrileño (Manu) ex tablero, que ahora vive aquí y con el que hemos hecho incursiones en la noche caraqueña... todo hay que decirlo con más miedo que vergüenza :-)

Me llevo buenos recuerdos de un país que sin duda, algún día llegará a estar al nivel que se merece por sus recursos y su gente.

Saludos

As



lunes, 2 de abril de 2012

Día Mundial del Autismo

 
Sabes que hoy es día mundial del autismo? Conoces que es el autismo?
El autismo es un trastorno y NO una enfermedad, por lo que ni se contrae ni se cura y está muy alejado de lo que tenemos en mente con películas con rain man. En muchos casos son personas completamente autónomas en su día a día y que son difícles de definir dentro de un tipo de autismo. Hay estudios que dicen que hay tantos niveles de autismo como personas afectadas.
No es que cada vez haya más casos de autismo, es que cada vez hay mas apoyo para su diagnóstico y una mayor concienciación. Es fundamental su detección para poder proporcionar las mejores herramientas que ayuden a corregir las conductas y posibles alteraciones.
  Este trastornmo afecta a muchas más personas de las que no podamos imaginar, concretamente 1 de cada 150 niños lo padecen, aunque muchos están sin diagnosticar  y nunca sabrán que no tienen. Muchos de ellos en el pasado has sido niños introvertidos o con fracaso escolar y ellos mismos han apredido a pasar desapercibidos. Por lo general tiene una  inteligencia por encima de la media.



Conócelo en

http://www.20minutos.es/noticia/1351131/0/dia-del-autismo/preguntas/respuestas/
http://www.autismodiario.org
http://www.autismo.org.es/
http://www.asperger.es/

Un saludo

AS
 
 
 

martes, 10 de enero de 2012

Zonaprop.es aterriza en España


Efectivamente, aterrizamos en España. Somos el portal inmobiliario líder en Latinoamérica, Argentina, México, Colombia, Perú, en breve en Brasil y acabamos de abrir nuestras oficinas en España. Zonaprop.com es el portal vertical de inmuebles de Dridco, una de las compañías más importantes de América Latina, perteneciente al Grupo La Nación, el diario informativo de mayor tirada de Argentina.

Zonaprop.es pretende competir con los principales portales inmobiliarios españoles. La inversión que tenemos prevista  en marketing para este primer año es muy superior a la de cualquiera de ellos. Además tenemos muy presente la posibilidad de adquirir un portal inmobiliario español que nos permita entrar en el mercado con fuerza.

Nuestra salida operativa como portal inmobiliario está pensada para principios de año. Actualmente, trabajamos en diferentes acuerdos con entidades bancarias y profesionales del sector inmobiliario para cerrar colaboraciones conjuntas, creando importantes sinergias.

Zonaprop.es utiliza una plataforma propia, ágil y dinámica pensada para que el traspaso de datos no sea un problema. Para ello estamos colaborando con profesionales técnicos con el objetivo de que las herramientas de gestión permitan crear las pasarelas adecuadas para dicho traspaso.

En un principio, los profesionales inmobiliarios interesados tendrán un acceso libre y gratuito a nuestro portal hasta que seamos capaces de demostrar resultados óptimos para todos, por lo que la carga y el mantenimiento inicial del contenido no tendrán coste alguno. Aquella inmobiliaria o profesional del sector que esté interesado en publicar sus inmuebles en  zonaprop.es puede ponerse en contacto con nosotros a través de comercial@zonaprop.es

La experiencia y profesionalidad de nuestro personal hace que el éxito esté asegurado. Nuestro equipo humano está formado por personas con experiencia en el sector inmobiliario online.

Dridco no solo cuenta con un portal vertical inmobiliario, sino que en muy breve, contaremos también con portales especializados en motor, demotores.es y de empleo, zonajobs.es.

DRIDCO es una compañía privada de tecnología que ofrece un portafolio de productos web, los cuales facilitan y aumentan la eficacia de las conexiones y los intercambios entre personas, entre empresas y entre personas y empresas.

DRIDCO se enfoca en aquellas categorías de alto crecimiento y gran masividad. Por eso, cada una de sus marcas tiene un equipo totalmente independiente y enfocado, que elige de manera autónoma la concepción de su producto, su plataforma tecnológica, su estrategia comercial y el formato de su organización.

Con cerca de 500 personas, DRIDCO tiene operaciones en 11 países: Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Panamá, Perú, Venezuela y España.

DRIDCO cuenta con más de 17 millones de usuarios registrados confirmados únicos en su red de sitios al noviembre de 2011.



.