viernes, 14 de septiembre de 2012

Activos inmobilarios: diferente forma de actuar ante el mismo problema

Hace unos años las entidades financieras en España presumían de no tener apenas hipotecas impagadas y por lo tanto tenían unas carteras inmobiliarias de menos de 100 viviendas, con unos departamentos completamente al estilo funcionariado, sin recursos y que intentaban dar salida a estos activos casi en plan subasta de amigos. Esto cambio en parte en el año 2009/2010, y digo en parte porque cambio radicalmente la situación de impagados, pero la mayoría de los bancos tardaron tiempo en reaccionar y mantuvieron las mismas estructuras no dando mayor importancia a una situación transitoria (pensaban).

Hace unos meses leía que el mercado financiero español ya tenía en su poder 80.000 inmuebles, y digo yo, quien es el experto que hace esos cálculos? y quién es el incauto que publica semejantre atrocidad???

Hacer un cálculo de las viviendas que tienen los bancos de forma exacta es casi imposible ya que muchos están "echando la pelota" a otro ejercicio mientras ven como capean la que tienen encima. Sobre todo en obra nueva nueva están refinanciando a "la eternidad" a promotras y constructoras que están en completa quiebra con el fin de no incorporar a sus balances más activos, que significan más provisiones y empeorar drásticamente sus resultados, caer en bolsa y entrar en un circulo visioso de caída imparable.

Para analizarlos algo más en detalle, separaría el mercado en tres grandes grupos, sabiendo que hay entidades en una situación intermedia y otras que realmente merecen estar también en el primer grupo pero que por tamaño no las incluyo.

Grupo 1,  los Fuertes:

Aquí claramente incluiría en primer lugar muy destacado a la entidad que primero se dio cuenta en el mercado que había que dedicar tiempo a los activos adjudicados y en general al mercado inmobiliario, Caixa Banc (La Caixa) con su division Servihabitat.
En segundo lugar englobaría a todo el Grupo Banco Santander, y que en este caso fueron pioneros en obra nueva con Altamira (Santander) y en segunda mano con Casaktua (Banesto). Empezaron más tarde, pero la visión estratégica de algunas personas de la organización, les llevaron a impulsar el desarrollo de las herramientas más completas de Gestión y el desarrollo de equipos y estrategias sólidas para dar soluciones al problema desde el impago hasta la comercialización integral de inmuebles.
En tercer lugar BBVA, que aunque fue el último fuerte en darse cuenta, ha sabido adaptarse y sigue haciéndolo con gran destreza a la situación actual con BbvaVivienda y Anida.

Este grupo está vendiendo activos a un ritmo frenético y están consiguiendo dar salida a un volumen de inmuebles similar al que entra, por lo que sus balances empezaran a estabilizarse. Además son entidades que por su volumen tienen diversificado el riesgo en otros países y el impacto en sus cuentas es mejor (sobre todo Santander y Bbva)


Grupo 2, los aún solventes:

Aquí podemos encontrar a un grupo extenso de entidades, que si bien actualmente no presentan problemas de liquidez, depende mucho del maquillaje que se haya aplicado a sus cuentas, serán entidades dignas  de pasar al grupo 1 o se verán castigadas a bajar al Grupo 3

Son entidades que en algunos casos no han tenido tanta exposición al ladrillo y que en casos no han sabido reaccionar a tiempo en el proceso de comercialización y han acumulado un peligroso volumen.


Grupo 3, los intervenidos:

Aquí tenemos el verdadero problema, entidades que han tenido una gran exposición al ladrillo, con cantidades muy elevadas de inmuebles y con procesos poco engrasados de comercialización. En este grupo citaría como referencia, aunque creo que ya todos la utilizamos como cabeza de turco, a
Bankia. Entidades que tendrán que ceder a un precio muy bajo inmuebles al famoso "banco malo" para limpiar sus balances y ver así su viabilidad y necesidades reales de circulante.

De cómo se gestione el banco malo, los precios de cesión de los inmuebles a dicho banco malo y como se configure su estrategia, dependerá en gran medida la evolución del precio de la vivienda en este país. Si los precios de cesión son muy bajos, las entidades intervenidas propiciaran fuertes quebrantos antes de tener que realizar la obligada cesión, y  bajaran los precios con fuerza, obligando a otras entidades a alinearse junto con el resto del mercado, produciendo se una bajada fuerte y corrección mas rápida del mercado. Si por el contrario los precios son altos, el efecto será el contrario, no existirá ninguna prisa, y el ajuste será lento y en mi opinión más dramático.

Si alguien me pide una estimación de los inmuebles en manos de las entidades financieras, me atrevería a decir que ronda entre los 300.000 y 350.000 si contamos  solo lo incorporado a los balances y próximo al medio millón y contamos todo lo que realmente tendría que estar.

Mi pregunta es: con esta cantidad de inmuebles, cómo puede este país salir adelante? Las decisiones que se tomen en cuanto a las necesidades de recapitalización y a la estrategia a seguir por el Banco Malo, serán decisivas para la economía española.

Un saludo

As