miércoles, 24 de octubre de 2012

Special Servicer, un nuevo negocio que crece con la crisis

Los que estamos metidos en el mundo inmobiliario y al mismo tiempo en el sector financiero, no dejamos de asombrarnos de la cantidad ingente de inmuebles que proceden de activos adjudicados que los bancos tienen sin ningún tipo de control. Para poner orden a este "carajal" llegan los Special Servicers, pero a qué se dedican estas empresas?

Estas empresas tienen por finalidad poner orden, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias absolutamente fuera de control en la mayoría de entidades financieras. Estas entidades estaban acostumbradas a tener caretras de no más de 100 ó 200 inmuebles provenientes de activos adjudicados y en poco tiempo han pasado a multiplicar por 100 dichas carteras, y con los el afán de recortar gastos, no han aumentado en un primer momento los recursos dedicados a gestionar estas carteras. Los Special Servicer, son figuras muy comunes en otros paises pero completamente desconocidas en España, y sólo Banesto con su hasta ahora filial Aktua ha sido capaz de dar el servicio completo con calidad y regularidad, pero con el gran incoveniente de pertener a Banesto y convertirse en juez y parte frente a otras entidades y fondos de inversión.

Cuales son los servicios prestados por este tipo de empresas:

 A otras entidades financieras:

- Recuperación del inmueble: Una vez que la hipoteca está en mora, se inician dos procedimientos paralelos, la recuperación amistosa para intentar buscar una solución pactada que sea interesante para ambas partes y la recupueración legal ya que la amistosa falla en el 98% de los casos. La recuperación legal tiene unos plazos dependiendo del juzgado de entre 18 y 24 meses.

- Toma de posesión del inmueble: Se acude al inmueble a hacer el acto de toma de posesión junto con el jusgado y un cerrajero que descerraja y realiza el cambio de cerradura.

- Toma de datos del inmueble: Una primera toma de datos de situación general y descripción del inmueble y su entorno, así como un reportaje fotográfico.

- Saneamiento judicial y físico: Todo lo necesario legalmente para que el inmueble sea propiedad legal de la entidad, así cmo la limpieza, vaciado y adecuación del inmueble para que pueda llegar a ser comercializado.

- Mantenimiento: Averías o indicencias que puedan surgir en el inmueble con asistencia por parte del personal cualificado en un corto tiempo de espacio (fontanero, albañiles, etc)

- Tasas e impuestos: control, previsión y pago en  tiempo de tasas e impuestos tales como IBI, Comunidad, derramas, impuesto recogida de basuras y cualquier otro pago.

- Inquilinos: tanto las rentas en los casos de inquilinos posibles en inmuebles que se reciben alquilados, como la gestión y liberación de posibles ocupaciones ilegales.

- Otras gestiones: Viviendas de protección oficial, proindivisos, herencias, viviendas en situación especial que impidan la venta, etc

- Valoración: Valoración constante de la cartera con precios de venta, venta rápida y precio actual de cierre.

- Comercialización: mediante acuerdos con red de agentes inmobiliarios expertor en las zonas dónde estan los inmuebles y la realización de acciones de marketing para la captación de un alto número de clientes potenciales compradores de estos inmuebles.

- Reporting: en todo momento del estado de situación de la cartera en cada una de sus fases


En definitiva se trata de que las entidades entregen a los Special Servicers clientes en mora y los Special Services devuelvan el dinero correspondiente a la venta del inmueble pasado un tiempo, con un homogeneización de datos, con un total control de todo lo que sucede, sin retrasos en los pagos y con solución a todos sus problemas.

A Fondos de inversión:

- Originación: Detección de posibles de posibles carteras de inmuebles a la venta, elección de unidades intersantes para la venta, su valoración y oferta de compra. Las carteras pueden ser de inmuebles o lo más habitual es que sean carteras de deuda (hipotecas) en mora y que incluso parte de esa cartera ya esté judicializada y en proceso de recuperación. La compra masiva implica fuertes descuentos en las carteras, que cubramn todos los costes de recuperación, toma de posesión mantenimiento y comercialización. Esto implica descuentos de entre el 75 y 80% sobre el saldo vivo de la deuda.

- Due diligence: Proceso minucioso de analisis y  auditoría de en la compra de la cartera una vez llegado a un acuerdo

- Proceso de compra: que puede ser unicamente por parte del fondo de inversión o de forma conjunta con el Special Servicer que suele tener sus propios recursos.

- A partir de aquí se inicia suelen prestar los mismos servicios que a otras entidades descritos en el punto anterior.


Es evidente que la base de cualquier Special Servicer es la plataforma tecnologica que lo soporta, que implica el mayopr desembolso económico y la calidad del Staff, con experiencia y claridad en los procesos y con  la suficiente capacidad de entrada en entidades financieras y fondos de inversión.

Sorprende ver que en España, solo  aktua preste este servicio de forma completa. Otras empresas similares no acaban de arrancar por falta de recursos, como puede ser el caso de Hipoges. La irrupción en este mercado de empresas como Copernicus Capital con fuertes recursos y un staff al más alto nivel, hacen que se anime el mercado sin duda.

Esperemos esto ponga orden a este mercado y ayude a la normalización del mercado inmobiliario y por tanto a la normalización del país.

Un saludo

As

23 comentarios:

  1. Buenos días Alejandro:

    Felicidades por el artículo. Conciso y esclarecedor.Concretas muy bien la función que deben cumplir estas entidades (Special Servicer) Es completamente necesario ordenar, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias actualmente fuera de control en buena parte de las entidades financieras.

    Completamente de acuerdo contigo en que todo lo que ayude a la normalización del mercado inmobiliaria es importante para la normalización de la economía.

    Carlos Lamana
    Director Expansion Catalunya
    Century 21
    clamana@century21.es

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  2. Gracias Carlos. Esperemos que así sea

    un saludo

    Alejandro

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  3. La verdad que, como dices, en otros paises hay diferentes empresas que prestan el servicio con regularidad. La complejidad de los procesos, la financiación y sobre todo la aplicación que soporta todo para que funcionen, hace que en España todavía no se haya tirado a la piscina casi nadie.

    Ya sabes, a ti sólo te falta financiación, en el resto eres de los pocos en España que has dejado tu firma con huella y nota alta en el único Special Servicer serio que existe en este país.

    Besos

    Alisson W.

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  4. Gracias Alisson,

    .. O me tienes demasiado valorado o lo haces para sacarme los colores!!!

    Fueron muchos meses y miles y miles de horas de analisis, programación y de prueba y error hasta conseguir la que ha día de hoy (de momento) es la mejor plataforma de un Special Servicer en España. Ese handicap lo tendrá todo el que entre nuevo (o casi todos)si no conocen la "formula de la coca-cola" y cuando quieran estar al 100% estarán fuera de mercado.

    Mil gracias de nuevo

    As

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  5. ¿Sabes si Aktua sigue siendo a día de hoy propiedad de Banesto? hay serios rumores que ha sido vendida a un fondo. ¿Puede ser?
    Un saludo y felicidades por el artículo.
    Fernando M.

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  6. Hola Fernando M.

    Como dices, y que yo sepa, son sólo rumores... y los rumores se pueden confirmar o desmentir.

    Lo cierto es que a día de hoy Aktua es propiedad de Banesto y creo que es un caso de éxito en España dentro de su actividad. Si un día se vende, nos enteraremos por los medios de manera inmediata.

    Lo que si estoy seguro es que más de uno se habrá interesado, ya que resuelve el problema a cualquier gran fondo que quiera comprar una cartera grande en España... y esta gente no se despeina por invertir 80mill€ en una empresa como Aktua.

    Muchas vueltas para decirte poco, no?

    Saludos y gracias por opinar

    As

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  7. Hola Alejandro,

    Muchas gracias por tu articulo que esta muy bueno y esclarecedor.

    Pero me parece raro que no tengas ninguna referencia a un importante servicer que esta en el mercado Español y Portugues desde 2007 a gestionar importantes carteras de credito hipotecario, y con un suceso increible. Te hablo de Finsolutia (http://www.finsolutia.com)

    João Antunes

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  8. Buenos días João,

    Efectivamente hay más empresas como pueden ser Finsolutia o Hudson que pertenecece a fondo Lone Star, pero solo nombré a las que tienen una mayor presencia en España, y en este caso la mayor con diferencia estaremos de acuerdo que es Aktua

    Un saludo y gracias por opinar

    As

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  9. Es un articulo muy interesante, la verdad era necesario tener este serviso en españa porque con la crisis se necvesita un orden y los bancos deben ser concientes y delegar esas funciones al personal adecuado....saludos

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  10. Gracias Maira,

    Es muy complejo de organizar y es necesaria una plataforma muy sólida detrás, es el gran problema por lo que no hay más empresas de este tipo.

    En breve, intuyo que alguna más tendremos... ;-)

    Un saludo y gracias por opinar

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  11. Aktua me propone .hacer frente a mis deudas hipotecarias..con la dacion en pago..pero con deudas..y plazos interminables..aunque me aseguraron que si entregaba la casa ae cancelaria la deuda.no me fio de ellos.

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  12. Roberto GC Antiguo Gerente Desarrollo de Negocio de Madrid de www.tucasa.com9 de septiembre de 2015, 23:56

    Conciso y claro !!!
    Buen artículo AS.
    Enhorabuena!!!

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