jueves, 27 de junio de 2013

Resumen Informe Acuña sobre el mercado inmobiliario 2013

El pasado martes se presentó uno de los informes que se está haciendo famoso por ser uno de los más críticos y duros con el mercado inmobiliario, pero que a su vez es el que más está acertando en sus previsiones: El anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013 de RR de Acuña y asociados.



Quiero resumir algunos tips, que aunque la mayoría los conocemos me parecen interesantes:



-       La vivienda ha reducido su precio un 30% de media y le queda un 30% más en los 5 próximos años (30% sobre el 70%=21% sobre el 100% inicial =  aprox 50% sobre precio burbuja)
 
-       Sólo se vende lo que está en precio de demanda y eso sólo lo ofrecen algunos bancos a día de hoy.

 -       Las provisiones de los bancos se van a quedar cortas y habrá que realizar nuevas provisiones.
 
-       El mantenimiento de una casa le cuesta al banco más de un 2% anual.
 
-       En total hay en España 1.715.000 vivienda a la venta.
 
-       Si sumamos obra en curso y pendientes de ejecución hay 2.265.000.
 
-       España es el país con más viviendas por hogar de la UE: 1,5 viviendas por hogar.

 
-       No se generan nuevos hogares ya que el paro entre 25 y 35 años es del 40%.
 
-       Si no hay nuevos hogares no hay demanda de vivienda. Sólo el 35% de las casas vendidas son nuevos hogares.
 
-       En España hay “suelo suficiente para suicidarse”.





Al final y como resumen, el informe recoge que la situación no va acambiar a corto plazo, el crédito tardará en fluir por las previsibles nuevas exigencias de consumo de capital que tendrán que realizar las entidades financieras, que existe una sobre oferta brutal de vivienda y una muy baja demanda (a matizar por zonas), y que a día de hoy siguen sin cruzarse oferta y demanda en precios. El suelo ha pasado a ser algo completamente ilíquido y solo en ciertas zonas con algo de demanda tiene sentido su desarrollo.

Desde Copernicus estimamos que en el plazo de entre 12 y 18 meses cuando todo el ladrillo de las entidades financieras esté más provisionado, los grandes fondos de inversión entrarán "a saco" a comprar y se volverá a producir un descenso acusado de precios en el segmento bajo y segunda residencia.

Saludos

As



martes, 25 de junio de 2013

Compra en Planeo y resturante Café de Oriente Museo del Traje

Buenos noches,

Me gustaría comentar mi nesfasta experiencia con la compra de un cupón en Planeo, la web de ofertas descuento del grupo Prisa Digital

 La oferta era para cenar dos personas en el Restaurante Café de Oriente Museo del Traje en Madrid con un importante descuento y con un precio resultante de 69€ para dos personas.

Si bien el descuento anunciado no es precisamente el real, ya que es un sitio al que acostumbramos a ir (bueno creo que ya puedo hablar en pasado y es más lógico decir acostumbrábamos), la oferta nos pareció interesante. Es un sitio bien decorado, agradable, buen servicio y buena calidad, además de pertenecer al Grupo Lezama, grupo por el que siento especial simpatía por la sin duda singular trayectoria de su presidente y fundador, el Padre Lezama.

El cupón tenía una validez hasta el 8 de julio y mi sorpresa es cuando a finales de junio me indican que el restaurante solo estará abierto al público el día 6 de julio, ya que es resto lo cierran para ofrecer bodas. Puesto en contacto con Planeo me dicen que no es su problema y que no hay posibilidades de devolución del dinero.



Evidentemente cuando pedí las hojas de reclamaciones en Prisa digital (planeo) me indican que recurra a un sistema de arbitraje y se niegan a proporcionarlas.

Es lamentable es servicio proporcionado y que cierren la posibilidad a cualquier tipo de solución, como cambiar la fecha límite de validez al existir nuevas condicones, cambio por "dinero planeo" para la compra de otra opción... la única alternativa es perder el dinero.

Dado que Prisa Digital está adherido a confianza online, he realizado la pertinente reclamación, aunque mucho me temo que o cambio mis planes de viaje y mi agenda la próxima semana o habré comprado la cena más cara de mi vida.

Que os sirva de experiencia!

Un saludo

Alejandro

lunes, 24 de junio de 2013

Vendes tu casa? reglas de oro que no debes olvidar

Una vez más vuelvo a ser pesimista con la situación del sector inmobiliario en España, pero esta vez lo haré con una salvedad, y es que la cosa está mucho más fea si te ha tocado el papel de propietario que necesita vender un inmueble.


Hay que hacer salvedades por zonas con poca oferta y algo de demanda, pero por lo general todo está bastante parado y las espectativas a corto plazo no mejoran las cosas.

Lo más importante es saber quien es nuestra competencia a la hora de vender un inmueble, rastrear todas las posibles ofertas que existen en los alrededores y fijar un precio acorde con la situación del mercado.

Reglas de oro a tener en cuenta:

- Los inmuebles que están en la media de precio están fuera de mercado. Sólo tienen oportunidad de venta los que están en la franja inferior, los más baratos.

- Tu inmueble no es mejor que el resto porque sea tuyo. Hay que ser realista y pensar objetivamente. Lo que a ti te parece lo mejor, es posible que otra persona no lo valore

Compara con el resto del mercado, busca en portales inmobiliarios, en portales de bancos, con carteles en las ventanas y saca un media, intenta que tu inmueble esté entre un 10 y un 20% por debajo de la media. Si no estás seguro de que precio poner, empieza algo por debajo del inmueble más similar que veas, si ves que no tienes llamadas, a los 15 días lo bajas un 5%, si continuas sin llamadas vuelves a realizar otra bajada... cuando se vaya aproximando al precio que busca la demanda en esa zona empezarás a recibir llamadas. Gente interesada en comprar hay y mucha, no a cualquier precio.

- Si hay oferta de inmuebles de bancos, date prisa en bajar el precio y venderlo. Ellos juegan con ventajas ya que tienen financiación del 100% para sus inmuebles, el precio para ellos es una decisión de negocio por lo que bajarlo un 25% de un día para otro es cuestión de la decisión estratégica que pueden asumir y que de hecho harán... y por último acabarán vendiendo los activos más complicados a fondos de inversión (fondos buitre) con unas tasas de descuento elevadísimas (rondando el 80%) y que no dudarán en venderlo a precio de risa para hacer caja rápido, esto hará bajar el precio de los inmuebles que lo redeen.

- Haz una buena estrategia de venta. Cuenta con los expertos de tu zona, con aquellas inmobiliarias que sena más activas y que cada uno te explique que va a hacer para vender tu casa, si no te convence ninguno no firmes exclusivas. Si tienes tiempo y ganas, publicítalo en portales inmobiliarios como idealista.com, fotocasa.es, pisos.com con fotos presentables, con amplios comentarios   y con la mayor información posible. Guardarse información para luego contarla va en contra tuyo.

- Como última recomendación piensa que es mejor vender hoy un 25% por debajo de nuestras expectativas que dentro de un tiempo un 50%. Habrás tenido que mantener el inmueble y sus gastos y habrás ingresado menos.

Esperemos que la situación mejore y que poco a poco vuelva la cordura a este mercado... una cordura que debe estar muy alejada de la última etapa de boom inmobiliario y que debe tener revalorizaciones anuales similares al IPC.

Un saludo

Alejandro Sancho