domingo, 30 de diciembre de 2018

Los fondos que invierten en inmobiliario son verdaderos Buitres?



A mi no me gusta generalizar y por esa razón llamar “Buitres” a los fondos que invierten en inmobiliario, suele venir de gente que no conoce el funcionamiento de este sector.
 
En primer lugar, gracias a estos fondos los bancos han conseguido remontar y sanear sus balances y disponer de las necesidades de capital exigidas en la UE (acuerdo de Basilea III), al hacer caja de forma rápida. Esto nos ha permitido tener una banca saneada indispensable para abordar la recuperación como la estamos abordando.

Es curioso, escuchar continuamente que este tipo de fondos compran con descuentos del 80-90%, cuando los descuentos sobre el valor real son muchísimo más pequeños y tendrán después que asumir cargas anteriores como IBI´s, deudas con la comunidad, basuras, seguros, abogados, marketing…. Y una larga lista de gastos que una vez descontados se quedan en rentabilidades discretas.

Hay veces que se compra la deuda con un 70% de descuento, y esta deuda está garantizada con una casa que ha bajado con la crisis el 40%, con lo que el descuento real pasa a ser equivalente a un 30%... ahora descuenta los gastos comentados anteriormente y verás que posiblemente ninguno de los que estamos leyendo esto, compraría a ese precio y con ese margen de retorno de una en una. Pues imaginad un paquete de miles de hipotecas, de las cuales no sabes  la situación legal, estado del inmueble, si están okupados ilegalmente o vandalizados por completo.

Además estás ventas se realizan por lo general en procesos subastados, o lo es lo mismo, en procesos en los que están invitados multitud de fondos y que por lo general, compra el que más paga. Son muchos los casos en los que fondos están dispuestos a sobrepagar para entrar en España y empezar a tener inmuebles aquí o para alcanzar ahorros por economías de escala, ya sabiendo que las rentabilidades serán aún más pequeñas.

Por otra parte, a un banco le es complicado aplicar quitas sobre la deuda para evitar el tan temido "efecto contagio": Si un amigo que tiene una hipoteca en un gran banco dice que no puede pagar y le perdonan un 30% y yo tengo la hipoteca en el mismo banco, tendré tentaciones de decir que tampoco puedo pagar. Los fondos están más abiertos a hacer quitas, daciones en pago o ventas consensuadas con el deudor para eliminar parte o toda la deuda, siempre que se haya comprado pensando en esta estrategia y se pueda gestionar rápido la venta.

Cuando sumas todo esto, te das cuenta que el apodo "Buitre" en la mayor parte de los casos no es correcto… tal vez oportunistas?. Deberíamos de plantearnos cual sería la situación de la banca, y por lo tanto de España, si no hubieran aparecido este tipo de fondos que son los que realmente han ayudado a desapalancar la economía y rescatar a algunos bancos.

Yo si tengo claro que si algún día no puedo pagar mi hipoteca, rezaré para que mi banco haya vendido la hipoteca y esté en manos de un fondo de este tipo.

Espero haber despajado alguna duda.

Un saludo y Feliz 2019

Alejandro Sancho

martes, 4 de diciembre de 2018

Por qué han subido tanto los alquileres en ciertas zonas?

Desde siempre, las noticias sensacionalistas tienen más audiencia que la realidad y por eso caemos muchas veces en la tentación de hacer crecer determinados problemas.

Hace años, entre otras cosas, fui uno de los portavoces del portal idealista.com y en ese periodo me toco hacer unas 1.000 entrevistas con medios para hablar de la evolución de los precios de la vivienda. En gran porcentaje el entrevistador solamente buscaba el dato sensacionalista, dejando de lado el resto de la noticia.

 Ahora con el aquiler todo el mundo echa la culpa al alquiler vacacional, y los ayuntamientos lanzan propuestas para acabar con esta "lacra imparable".

Pero, el porcentaje de pisos vacacionales es suficiente para hacer variar los precios?

Si miramos la parte de Madrid donde más inmuebles vacacionales hay (centro, chueca, etc) no llega al 5% de todos los alquileres, aquí si es posible que "algo" esté influyendo.

Si miramos a nivel nacional, no llega al 0,5% del total de alquileres.

De verdad que pensamos que esta es la razón de la subida? Analicemos otros parametros que pienso son mucho más relevantes:


Por parte de la demanda de alquiler:


- Mucha gente ha sido expulsada del mercado de compra de vivienda y sólo puede acceder al alquiler, por lo que hace subir la demanda de vivienda de alquiler.

- Aunque España es un pais de propietarios, los jóvenes empiezan a creer en el alquiler y esto hace incrementar la demanda de alquileres también.



Por parte de la oferta de Alquiler:

- Escasez de nueva vivienda, para mi el principal problema. En ciudades como Madrid, se ha agotado por completo la venta de obra nueva terminada, y siguen siendo escasas las licencias de nuevas promociones ante la falta absoluta de suelo disponoible. Aumentar el stock de este tipo de vivienda, liberando suelo por parte de los ayuntamientos para vivienda de protección oficial, o incluso de vivienda protegida en alquiler, aliviaría bastante el problema.

- Si eres propietario de un inmueble, te lo piensas muy mucho antes de sacarlo en alquiler por los evidentes riesgos de que impaguen o destrocen el inmueble. Si además el compromiso es de 5 años en lugar de 3, te dará aún más miedo ya que implica no poder disponer de la inversión durante un periodo más largo. Dar una mayor seguridad al propietario en los contratos de alquiler, haría aflorar  miles y miles de viendas que en la actualidad se encuentran vacías.

- Actalmente vivo en una vivienda de alquiler y cuando buscaba, me encontraba con viviendas que son de protección oficial, que sus propietarios han recibido ayudas y que se alquilan sin control muy por encima del precio permitido. Un mayor control sobre estas viviendas ayudaría a reducir el precio.



Resumiendo:

El mercado de la vivienda es un mercado más, que se rige por la ley de la oferta y la demanda y en el que hay conseguir equilibrar ambas sin imposiciones ni intervenciones.

Por otra parte, ya estamos viendo que limitar el uso de los apartamentos vacacionales hace subir el precio de los hoteles, al existir menos competencia, y esto supone limitar la llegada de turistas y el gasto que realizan en la zona estos turistas.

En resumen, mi opinión es que los apartamentos turisticos tienen que estar regulados y controlados para que paguen impuestos por la actividad y cumplan la normativa vigente, pero su reducción o casi eliminación tendrá consecuencias colaterales y no conseguirá reducir el precio del alquiler.

Una vez más es mi visión personal y espero haber aportado ideas.


Un saludo


Alejandro Sancho



lunes, 3 de diciembre de 2018

Invertir en inmobiliario, es buen momento?


Dados los bajos rendimientos que ofrecen los bancos con productos de inversión, el pequeño ahorrador se ha lanzado de lleno al mercado de inversión. Esto hace que la demanda en grandes ciudades de pisos “baratos y a reformar" haya aumentado de una manera exponencial.

De esta manera, empezamos a ver pisos que antes estaban situados en precios de entre 80 y 100.000€ y que en poco más de un año han visto casi duplicado su precio, empujados por inversores de buscan el dinero fácil.

Pero, ¿es sostenible este crecimiento? Evidentemente no, y en breve empezaremos a ver pequeños inversores atrapados en viviendas que tendrá difícil salida. Las cosas han cambiado y el segmento de entre 100 y 200 mil €, ya está agotado. 

Si hemos detectado un rápido incremento en inversiones más elevadas y por lo tanto de más riesgo, pero que están en un segmento en que el pequeño inversor no llega y el mediano no quiere bajar. Se trata inversiones totales entre 1,5 y 3 millones €. Suele tratarse de pequeños edificios para reformar integralmente o pequeños suelos para levantar una pequeña promoción. Problema? El disponer de esas cantidades, añadida a complejidad de una reforma integral y no hablemos de levantar una promoción, hacen inviable para muchos “ciudadanos de a pie” este tipo de inversiones, a la que se suma el largo plazo de ejecución que a veces implica empezar a tener retornos en 2 años.

Otra opción nada descabellada es invertir en ciudades en las que se acaba de estabilizarse el precio y que por lo tanto tienen capacidad de recuperación a corto plazo, ciudades que ha llegado a caer hasta un 50% sobre máximos, con precios muy competitivos y que ya están en crecimientos positivos o muy cercamos y que tienen posibilidad de crecimientos en los siguientes años… aunque será difícil llegar a los 2 dígitos/año. Puedes consultar esta evolución aquí.

Siempre los rendimeintos serán muy superiores en activos problemáticos o con necesidad de gestión específica tales como locales en zonas de baja demanda y que sean susceptibles de cambiar el uso a vivienda, viviendas "okupadas" en las que haya que gestionar la salida del okupa, compra de la deuda en la que hay que gestionar el procedimiento de ejecución hipotecaria o inmuebles que necesiten trámites administrativos de larga duración. 

Por lo tanto, debemos de pensar en el inmobiliario como un mercado de inversión, que puede ser más rentable que los productos bancarios habituales, con algo más de riesgo (o mucho más riesgo en ciertas situaciones), pero nunca con rentabilidades desorbitadas, por lo que debemos de huir de segmentos dónde nuestra competencia sean inversores que buscan el “pelotazo”, y que inflacionan el mercado dada su condición oportunista y altamente especulativa… siempre tendremos un muy alto riesgo de perder nuestro dinero.

Por último me parece casi imprescindible contar con los profesionales expertos de la zona, que nos puedan dar una clara visión del mercado y su posible evolución. Fiarse del instinto de uno mismo si no eres experto, te puede costar muy caro.

Lo que cuento son cosas obvias, pero quien no conoce a un amigo que ha comprado "un pisito" y le ha ganado un buen dinero? la tentanción es grande!

Un saludo


Alejandro Sancho