lunes, 3 de diciembre de 2018

Invertir en inmobiliario, es buen momento?


Dados los bajos rendimientos que ofrecen los bancos con productos de inversión, el pequeño ahorrador se ha lanzado de lleno al mercado de inversión. Esto hace que la demanda en grandes ciudades de pisos “baratos y a reformar" haya aumentado de una manera exponencial.

De esta manera, empezamos a ver pisos que antes estaban situados en precios de entre 80 y 100.000€ y que en poco más de un año han visto casi duplicado su precio, empujados por inversores de buscan el dinero fácil.

Pero, ¿es sostenible este crecimiento? Evidentemente no, y en breve empezaremos a ver pequeños inversores atrapados en viviendas que tendrá difícil salida. Las cosas han cambiado y el segmento de entre 100 y 200 mil €, ya está agotado. 

Si hemos detectado un rápido incremento en inversiones más elevadas y por lo tanto de más riesgo, pero que están en un segmento en que el pequeño inversor no llega y el mediano no quiere bajar. Se trata inversiones totales entre 1,5 y 3 millones €. Suele tratarse de pequeños edificios para reformar integralmente o pequeños suelos para levantar una pequeña promoción. Problema? El disponer de esas cantidades, añadida a complejidad de una reforma integral y no hablemos de levantar una promoción, hacen inviable para muchos “ciudadanos de a pie” este tipo de inversiones, a la que se suma el largo plazo de ejecución que a veces implica empezar a tener retornos en 2 años.

Otra opción nada descabellada es invertir en ciudades en las que se acaba de estabilizarse el precio y que por lo tanto tienen capacidad de recuperación a corto plazo, ciudades que ha llegado a caer hasta un 50% sobre máximos, con precios muy competitivos y que ya están en crecimientos positivos o muy cercamos y que tienen posibilidad de crecimientos en los siguientes años… aunque será difícil llegar a los 2 dígitos/año. Puedes consultar esta evolución aquí.

Siempre los rendimeintos serán muy superiores en activos problemáticos o con necesidad de gestión específica tales como locales en zonas de baja demanda y que sean susceptibles de cambiar el uso a vivienda, viviendas "okupadas" en las que haya que gestionar la salida del okupa, compra de la deuda en la que hay que gestionar el procedimiento de ejecución hipotecaria o inmuebles que necesiten trámites administrativos de larga duración. 

Por lo tanto, debemos de pensar en el inmobiliario como un mercado de inversión, que puede ser más rentable que los productos bancarios habituales, con algo más de riesgo (o mucho más riesgo en ciertas situaciones), pero nunca con rentabilidades desorbitadas, por lo que debemos de huir de segmentos dónde nuestra competencia sean inversores que buscan el “pelotazo”, y que inflacionan el mercado dada su condición oportunista y altamente especulativa… siempre tendremos un muy alto riesgo de perder nuestro dinero.

Por último me parece casi imprescindible contar con los profesionales expertos de la zona, que nos puedan dar una clara visión del mercado y su posible evolución. Fiarse del instinto de uno mismo si no eres experto, te puede costar muy caro.

Lo que cuento son cosas obvias, pero quien no conoce a un amigo que ha comprado "un pisito" y le ha ganado un buen dinero? la tentanción es grande!

Un saludo


Alejandro Sancho